Quien busque departamento en Núñez va a encontrar, sobre todo, edificios que todavía huelen a obra. Un relevamiento sobre los 65.298 departamentos publicados en venta en Mercado Libre en la Ciudad de Buenos Aires muestra que en Núñez, de 3.171 avisos, 2.133 figuran como a estrenar: dos de cada tres.
El barrio más nuevo de la Ciudad
Edificios de viviendas y de oficinas construidos en sobre la avenida del Libertador.
Ese 67 % no es lo normal. En el conjunto de la Ciudad el 43 % de los departamentos en venta son a estrenar —27.994 sobre 65.298 avisos—. Núñez está veinticuatro puntos por encima del promedio porteño y encabeza el ranking de los barrios con oferta suficiente para medirlos.
La distancia con los barrios tradicionales del norte es la que sorprende. En Recoleta, apenas el 26,5 % de los departamentos a la venta son nuevos; en Barrio Norte, el 29,6 %. Núñez tiene más del doble de proporción de obra nueva que Recoleta.
Un corredor, no un barrio suelto
Propiedades del barrio de Saavedra, parte del corredor que tiene más oferta de departamentos nuevos que otros.
Detrás de Núñez aparece una franja continua que sube por el noroeste: Saavedra (62,1 %), Coghlan (58,7 %), Villa Ortúzar (56,5 %), Villa Urquiza (51,8 %) y Colegiales (50,1 %). Son barrios linderos entre sí, del eje Cabildo–Triunvirato.
El otro polo es Palermo, pero repartido: Hollywood marca 66,4 %, Soho 58,0 % y Palermo Chico 53,9 %. Sumados a Villa Crespo (53,9 %), completan el segundo bloque de obra nueva de la Ciudad.
Dónde no se construye
La estación Constitución, un punto estrátegico en el barrio que tiene uno de los índices más bajos de emprendimientos inmobiliarios.
En la vereda opuesta está el casco histórico. En San Nicolás sólo el 12,6 % de los departamentos en venta son a estrenar, en Constitución el 15,9 % y en Balvanera el 19,7 %. La Boca marca 19,0 % y Villa Lugano 18,3 %.
Son barrios donde lo que se ofrece es el stock existente: departamentos usados, en edificios que ya estaban. Quien busque a estrenar ahí tiene, en los hechos, uno de cada ocho avisos para mirar.
Proporción no es cantidad
Foto aérea del barrio de Palermo.
Núñez lidera en proporción, pero no en volumen. En unidades a estrenar publicadas, adelante están Palermo con 2.711 y Belgrano con 2.464, contra las 2.133 de Núñez. Son barrios más grandes, con mucho más stock total.
La diferencia es qué se ofrece en cada uno. En Palermo lo nuevo es el 46 % de la oferta y en Belgrano el 49 %: mucha obra, pero conviviendo con un parque usado enorme. En Núñez lo nuevo es la oferta.
BarrioEn ventaA estrenar% a estrenarNúñez3.1712.13367,3 %Palermo Hollywood1.5601.03666,4 %Saavedra1.25477962,1 %Coghlan46527358,7 %Villa Devoto1.56991358,2 %Villa Ortúzar49427956,5 %Villa Crespo2.3681.27653,9 %Villa Urquiza2.5691.33251,8 %Colegiales1.33867050,1 %Belgrano5.0252.46449,0 %Toda la Ciudad65.29827.99442,9 %
Qué mirar antes de decidir
Para el que compra, la proporción cambia el tipo de operación. Donde casi todo es a estrenar, el precio se pacta con desarrolladores y buena parte de la oferta está en pozo o en obra; donde predomina el usado, se negocia con particulares y se compra lo que ya existe.
También cambia lo financiable: el relevamiento anterior de esta serie mostró que las propiedades a estrenar califican mucho menos para crédito hipotecario que las usadas. Un barrio con 67 % de obra nueva es, para quien depende del banco, un barrio más difícil.
Dónde mirar
Los listados completos de departamentos en venta del corredor de obra nueva: Núñez, Saavedra, Coghlan y Villa Urquiza.
Y los dos extremos de la proporción de obra nueva: Palermo Hollywood, con 66,4 % a estrenar, y San Nicolás, con 12,6 %.
Cómo se hizo este relevamiento
Relevamiento propio sobre los departamentos publicados en venta en Mercado Libre en la Ciudad de Buenos Aires, al 3 de septiembre de 2026: 65.298 avisos, de los cuales 27.994 figuran como a estrenar.
El porcentaje por barrio se calculó sobre los 42 barrios con al menos 300 departamentos publicados, que reúnen el 94 % de la oferta. Los totales de cada barrio se tomaron del listado de ese barrio, que es el mismo que ve el lector al entrar.
«A estrenar» es el dato que declara cada aviso e incluye unidades en pozo y en construcción. Los datos corresponden a avisos publicados, no a operaciones cerradas, y cambian a diario.
Esta nota se elaboró con asistencia de inteligencia artificial, y fue revisada y editada por la redacción.
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