{"id":24504,"date":"2026-08-08T07:01:00","date_gmt":"2026-08-08T10:01:00","guid":{"rendered":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=24504"},"modified":"2026-08-08T07:01:00","modified_gmt":"2026-08-08T10:01:00","slug":"el-impacto-que-los-desalojos-express-podrian-tener-en-los-precios-de-los-alquileres","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=24504","title":{"rendered":"El impacto que los desalojos express podr\u00edan tener en los precios de los alquileres"},"content":{"rendered":"

El Senado de la Naci\u00f3n dio media sanci\u00f3n a un proyecto que podr\u00eda tener un fuerte impacto en el mercado inmobiliario<\/a>: la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. <\/b><\/p>\n

Entre los cambios m\u00e1s relevantes de la iniciativa se destacan la aceleraci\u00f3n de los procesos de desalojo, la redefinici\u00f3n de los derechos y obligaciones para <\/b>propietarios <\/b><\/a>e <\/b>inquilinos<\/b><\/a>, <\/b>la digitalizaci\u00f3n e integraci\u00f3n de los Registros de la Propiedad Inmueble del pa\u00eds y, en determinados casos, la restituci\u00f3n anticipada del inmueble.<\/p>\n

Adem\u00e1s, el proyecto plantea la creaci\u00f3n del Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble, <\/b>un organismo de coordinaci\u00f3n y cooperaci\u00f3n interjurisdiccional, integrado por los registros de la propiedad.<\/p>\n

El Gobierno logr\u00f3 media sanci\u00f3n para la ley que acelera los desalojos: qu\u00e9 cambia para propietarios e inquilinos<\/a><\/p>\n

\"Entre<\/p>\n

Aunque todav\u00eda resta el tratamiento en la C\u00e1mara de Diputados para convertirse en ley, la iniciativa abre una interrogante: \u00bfQu\u00e9 impacto podr\u00eda tener en el mercado de alquileres? \u00bfPodr\u00eda aumentar la oferta generando una baja en los valores de los contratos?<\/b><\/p>\n

El efecto en los precios<\/h1>\n

El posible impacto de la ley en el mercado de alquileres cobra especial relevancia en un contexto en el que los precios de publicaci\u00f3n aumentan por debajo de la inflaci\u00f3n.<\/p>\n

En la ciudad de Buenos Aires, el precio medio de alquiler de un departamento de dos ambientes subi\u00f3 un 1,6%<\/b> en julio respecto a junio, y alcanz\u00f3 los $873.668, seg\u00fan el \u00faltimo informe de Zonaprop. En lo que va de 2026, el alquiler acumula un aumento del 17,5%, mientras que la inflaci\u00f3n fue del 19,2%. Es decir, registr\u00f3 una ca\u00edda real del 1,7%.<\/p>\n

Si bien todav\u00eda se trata de un proyecto, algunos especialistas consideran que, de aprobarse, esa tendencia podr\u00eda profundizarse.<\/p>\n

\"La<\/p>\n

\u201cLa situaci\u00f3n se asemeja a una compa\u00f1\u00eda de seguros, cuanto mayor es el riesgo mayor el valor de la p\u00f3liza\u201d<\/b>, compara Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina (CAPRA). Seg\u00fan explica, si un propietario sabe que podr\u00e1 recuperar su inmueble en pocos meses ante un incumplimiento por parte del inquilino, necesitar\u00e1 incorporar un menor margen de riesgo al precio del alquiler<\/b>. \u201cSi el juicio tarda dos a\u00f1os, el propietario incorpora ese riesgo al valor del alquiler. En vez de pedirte $1.000.000 te pide $1.200.000\u201d, resume.<\/p>\n

En la misma l\u00ednea, Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria hom\u00f3nima, sostiene que una reducci\u00f3n en los tiempos de desalojo podr\u00eda abaratar el costo de los seguros de alquiler<\/b>, ya que disminuir\u00eda el riesgo de siniestro de las compa\u00f1\u00edas.<\/p>\n

Sin embargo, la evoluci\u00f3n de los precios no depender\u00e1 solo de la eventual aprobaci\u00f3n de la ley. \u201cLa inflaci\u00f3n y la oferta disponible siguen siendo determinantes\u201d,<\/b> explica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, y suma otro factor clave: la presi\u00f3n de demanda, que tambi\u00e9n influye en los precios.<\/p>\n

El stock disponible<\/h1>\n

La cantidad de propiedades que se ofrecen en alquiler <\/b>merece un an\u00e1lisis aparte. <\/p>\n

Desde la pandemia, la oferta disminuy\u00f3 sistem\u00e1ticamente, alcanzando un m\u00ednimo hist\u00f3rico en febrero de 2023<\/b>. En aquel momento una norma que permit\u00eda solo una actualizaci\u00f3n al a\u00f1o en una econom\u00eda con alta inflaci\u00f3n gener\u00f3 que los propietarios prefirieran vender sus inmuebles o destinarlos al alquiler temporario. Eso gener\u00f3 que haya pocas unidades disponibles y los precios se dispararan. En otras palabras, los due\u00f1os \u201celeg\u00edan\u201d al mejor postor.<\/p>\n

El escenario cambi\u00f3 en enero de 2024, tras la derogaci\u00f3n de la Ley de Alquileres por un DNU. El Decreto de Necesidad y Urgencia estableci\u00f3 la libertad entre due\u00f1os e inquilinos para fijar plazos, moneda y formas de ajuste. La oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aument\u00f3 un 62% en apenas un mes: de enero a febrero. Desde entonces, el crecimiento de la oferta se moder\u00f3. En julio de 2026 creci\u00f3 un 3,2%<\/b>. \u201cDe todas formas, el volumen de oferta actual es 3,4 veces superior al registrado en febrero de 2023<\/b> (m\u00ednimo)\u201d, indica Leandro Molina, country manager de Zonaprop.<\/p>\n

\"La<\/p>\n

\u201cActualmente hay entre 15.000 y 17.000 inmuebles en alquiler, producto del DNU<\/b>\u201d, declara Abatti.<\/p>\n

Ese incremento en la oferta tambi\u00e9n podr\u00eda ejercer presi\u00f3n sobre los precios. \u201cCuando hay m\u00e1s oferta, el propietario compite con otros inmuebles<\/b> y eso puede contribuir a moderar los valores\u201d, explica Salaya Romera.<\/p>\n

No obstante, Balayan advierte que el efecto no ser\u00eda inmediato. Adem\u00e1s, recuerda que el a\u00f1o pr\u00f3ximo habr\u00e1 elecciones y que la expectativa sobre la continuidad de las reglas de juego tambi\u00e9n influir\u00e1 en las decisiones de los propietarios.<\/b> \u201cSi las distintas fuerzas pol\u00edticas no transmiten se\u00f1ales de continuidad, ser\u00e1 dif\u00edcil que ese cambio de mentalidad se consolide definitivamente\u201d, concluye.<\/p>\n

El mercado de alquileres: una opci\u00f3n cada vez m\u00e1s atractiva<\/h1>\n

\u201cSi se aprueba la ley, va a beneficiar enormemente al mercado inmobiliario<\/b>\u201d, indica Abatti, y argumenta que no solo beneficia a los propietarios, sino tambi\u00e9n a los inquilinos. \u201cHay muchos propietarios que despu\u00e9s de desalojos traum\u00e1ticos, que demoraron por ejemplo dos a\u00f1os, no quieren alquilar sus propiedades\u201d. Seg\u00fan explica, al reducirse el riesgo, los inversores comenzar\u00e1n a preferir destinar su capital en inmuebles de la Argentina ya que tendr\u00e1n la misma seguridad jur\u00eddica que otros destinos<\/b>.<\/p>\n

A esto suma otro posible efecto en el mercado de la compraventa y en el de la construcci\u00f3n, porque, de aprobarse la ley, las nuevas reglas podr\u00edan generar demanda de unidades peque\u00f1as y que los desarrolladores construyan viviendas para renta, lo que impulsar\u00eda <\/b>tanto la inversi\u00f3n como la actividad del sector.<\/p>\n

En la misma l\u00ednea, Salaya Romera considera que uno de los principales problemas del mercado de alquileres argentino es la dificultad de recuperar un inmueble frente a un incumplimiento. \u201cSi la ley se aprueba, ser\u00eda una noticia m\u00e1s a favor de los alquileres<\/b>\u201d, resume.<\/p>\n

\"Uno<\/p>\n

Por otra parte, Salaya Romera analiza que este eventual cambio se suma a otra medida que mejor\u00f3 la rentabilidad de los propietarios: la exenci\u00f3n del impuesto a las Ganancias <\/b>dentro de la Reforma Laboral. Antes, los alquileres que se cobraban de inmuebles con destino casa habitaci\u00f3n tributaban Ganancias. Hoy gozan de la exenci\u00f3n del impuesto, lo que produce un aumento de la ganancia neta para los propietarios. <\/b><\/p>\n

En n\u00fameros, la renta bruta anual que deja un alquiler se estima en 5,76%<\/b>. Ese n\u00famero implica que se necesitan 17,3 a\u00f1os de alquiler para recuperar la inversi\u00f3n<\/b>, un 6,5% menos de lo requerido un a\u00f1o atr\u00e1s.<\/p>\n

Aunque el alquiler tradicional se vuelve m\u00e1s atractivo, Balayan descarta que esto implique una competencia directa con el alquiler temporal. \u201cAmbos mercados apuntan a objetivos distintos de inversi\u00f3n y retorno esperado<\/b>\u201d, desarrolla y explica que quien se mete en el mercado de los temporarios debe hacer una inversi\u00f3n adicional en amoblamiento y equipamiento, que no se requiere en el alquiler tradicional.<\/p>\n

Las cinco provincias con desalojos m\u00e1s r\u00e1pidos<\/h1>\n

\u201cAhora habr\u00eda gran inseguridad jur\u00eddica en la Argentina\u201d, afirma Abatti, ya que el propietario teme transitar un juicio de dos a\u00f1os si el inquilino se niega a irse. Pero, hay un dato que llama la atenci\u00f3n: esto no ocurre en todo el pa\u00eds. Hay cinco provincias que tienen una legislaci\u00f3n en la que los desalojos son mucho m\u00e1s r\u00e1pidos. <\/b><\/p>\n

En concreto, Mendoza, Entre R\u00edos, R\u00edo Negro, San Juan y La Pampa<\/b> se rigen por el procedimiento monitorio. Seg\u00fan el Ministerio de Justicia, se trata de un procedimiento judicial r\u00e1pido y econ\u00f3mico que permite reclamar el cumplimiento de determinadas obligaciones.<\/p>\n

\"La<\/p>\n

En materia de alquileres, para utilizar este mecanismo el contrato debe estar certificado por escribano<\/b>. En este sentido, explica Abatti, si se venci\u00f3 el contrato o el inquilino no paga hace dos meses, el propietario va directo al juez con el contrato y la documentaci\u00f3n respaldatoria.<\/p>\n

El juez debe analizar el contrato, con las firmas del locatario, el locador y el fiador, y las pruebas, y si corresponde ordena el desalojo, sin notificar al inquilino previamente. \u201cEn dos o tres meses el juicio est\u00e1 resuelto\u201d, resume.<\/p>\n

\u201cNo hay nada que discutir: o pagaste o no; se venci\u00f3 el contrato o no\u201d, argumenta el letrado y explica que, desde 2015, no existen m\u00e1s las pr\u00f3rrogas verbales en los contratos, que se utilizaban como \u201ccaballito de batalla\u201d para dilatar el desalojo, argumentando que frente a testigos el propietario hab\u00eda prorrogado el contrato o perdonado el alquiler.<\/p>\n

Los ejemplos internacionales<\/h1>\n

Respecto a los mercados con procesos m\u00e1s \u00e1giles para recuperar una propiedad que en la Argentina, Abatti menciona el caso de gran parte de Estados Unidos \u2014menos en los estados de California y Nueva York\u2014 donde los procedimientos son m\u00e1s r\u00e1pidos<\/b>. \u201cIncluso sin juicio. Toca la puerta el sheriff y pide los \u00faltimos recibos de alquiler. Si no est\u00e1n pagos le pide que se vaya en 10 d\u00edas\u201d, comenta. Tambi\u00e9n hay ejemplos latinoamericanos: \u201cEn Uruguay y Paraguay hay m\u00e1s seguridad jur\u00eddica que en el pa\u00eds<\/b>\u201d, resume el abogado.<\/p>\n

Desalojo por 10 d\u00edas de atraso en el pago del alquiler: as\u00ed es el paso a paso de la nueva Ley de Propiedad Privada<\/a><\/p>\n

\u201cSi alquilar en la Argentina tuviera menos incertidumbre y los desalojos se realizasen a la velocidad que plantea la ley, no quedar\u00eda muy distinta a la ley de Estados Unidos\u201d, complementa Salaya Romera.<\/p>\n

En contraposici\u00f3n, Abatti se\u00f1ala el caso de Espa\u00f1a, que describe como \u201ccatastr\u00f3fico\u201d<\/b>. All\u00ed el plazo m\u00ednimo locativo es de cinco a\u00f1os (en la Argentina no existe plazo m\u00ednimo locativo), y si el propietario es una persona jur\u00eddica el tiempo escala a siete a\u00f1os. \u201cNing\u00fan propietario quiere alquilar de manera tradicional, por eso todos alquilan para turismo\u201d, concluye.<\/p>\n

La radiograf\u00eda de alquileres actual<\/h1>\n

Mientras el proyecto contin\u00faa su recorrido legislativo, el mercado de alquileres muestra un escenario de mucha oferta y aumentos de precios que evolucionan por debajo de la inflaci\u00f3n.<\/p>\n

En n\u00fameros, el <\/b>alquiler <\/b><\/a>medio de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubica en $873.668 por mes<\/b>; mientras que un tres ambientes de 70 m\u00b2 se encuentra en $1.177.672 por mes, y un monoambiente de 40 m\u00b2 se consigue por $761.268, seg\u00fan el informe de Zonaprop.<\/p>\n

<\/h3>\n

\u200bEl Senado dio media sanci\u00f3n a la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada; ahora deber\u00e1 ser tratada por Diputados\u00a0\u00a0<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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