{"id":24198,"date":"2026-08-03T11:21:09","date_gmt":"2026-08-03T14:21:09","guid":{"rendered":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=24198"},"modified":"2026-08-03T11:21:09","modified_gmt":"2026-08-03T14:21:09","slug":"ni-punta-del-este-ni-jose-ignacio-la-zona-de-uruguay-que-promete-un-boom-inmobiliario-con-propiedades-que-se-revalorizaron-hasta-80-en-cuatro-anos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=24198","title":{"rendered":"Ni Punta del Este, ni Jos\u00e9 Ignacio: la zona de Uruguay que promete un boom inmobiliario con propiedades que se revalorizaron hasta 80% en cuatro a\u00f1os"},"content":{"rendered":"

Durante d\u00e9cadas, Montevideo y Punta del Este<\/a> fueron los principales destinos de inversi\u00f3n en Uruguay. Pero, en los \u00faltimos a\u00f1os comenz\u00f3 a ganar protagonismo otro polo inmobiliario<\/a>. A poco m\u00e1s de 30 minutos de la capital uruguaya, Ciudad de la Costa<\/b>– <\/b>que se extiende entre los arroyos Carrasco y Pando, con 28 kil\u00f3metros de playa <\/b>sobre el R\u00edo de la Plata, lagos y parques repletos de arboles aut\u00f3ctonos-, empez\u00f3 a enamorar a <\/b>desarrolladores e inversores<\/b><\/a>, posicion\u00e1ndose como una tercer alternativa.<\/b><\/p>\n

La microzona del corredor norte que fue un boom en los noventa y vuelve a escena con nuevos proyectos<\/a><\/p>\n

El lugar es el municipio m\u00e1s poblado de Canelones, uno de los 19 departamentos que componen el pa\u00eds vecino. Naci\u00f3 como un conjunto de balnearios, donde la mayor\u00eda de las personas constru\u00eda sus casas para pasar las vacaciones de verano. Con el tiempo, su destino cambi\u00f3: hoy viven 91.238 personas-.<\/b>\u201cEs uno de los mercados inmobiliarios con mayor crecimiento y proyecci\u00f3n del pa\u00eds\u201d<\/b>, resume Alejandra Covello, presidente de la inmobiliaria hom\u00f3nima.<\/p>\n

\"Ciudad<\/p>\n

Detr\u00e1s de esta afirmaci\u00f3n confluyen varios factores. \u201cLa mejora en infraestructura y servicios, la conectividad con Montevideo<\/b> y la cercan\u00eda con el Aeropuerto de Carrasco ayudaron a poner este territorio en la mira\u201d, explica Omar Oyhenart, fundador de Alpha Realtors, empresa que acaba de lanzar en la ciudad Alpha Rambla, un proyecto que requiri\u00f3 una inversi\u00f3n de US$7 millones y que est\u00e1 compuesto por dos torres frente al mar con 33 departamentos, con un valor de m2 que va desde los US$2800 hasta los US$3600.<\/p>\n

A esto, se sum\u00f3 un efecto derrame desde la capital uruguaya.<\/b> \u201cEn Montevideo ya no hay lugares para desarrollar proyectos nuevos y en esta zona todo es moderno, con arquitectura m\u00e1s cuidada, edificios que no est\u00e1n pegados entre s\u00ed <\/b>y respetando el verde\u201d, sostiene Rodrigo Taboada, CEO de Riba Desarrollos Inmobiliarios, quien agrega que la pandemia modific\u00f3 la percepci\u00f3n de los compradores: antes ve\u00edan a esta ciudad como un destino lejano, y hoy valoran mucho m\u00e1s el contacto con la naturaleza. <\/p>\n

\u201cAlcanza con alzar la mirada y ver un sinf\u00edn de gr\u00faas\u201d, resume Oyhenart. <\/p>\n

Pero, el auge de Ciudad de la Costa no responde \u00fanicamente a las mejoras de los servicios, infraestructura o un cambio en las preferencias de los compradores. Sino que el r\u00e9gimen de Vivienda Promovida<\/b>– un sistema de incentivos fiscales creado por el gobierno uruguayo para fomentar la construcci\u00f3n y la adquisici\u00f3n de viviendas- fue otro de los motores del crecimiento. <\/b><\/p>\n

En resumen, el r\u00e9gimen reduce la carga impositiva de los proyectos<\/b>, lo que los vuelve m\u00e1s atractivos tanto para desarrolladores como para inversores. Entre sus beneficios se encuentran la exoneraci\u00f3n del Impuesto al Patrimonio durante diez a\u00f1os, beneficios en el Impuesto a la Renta y la exenci\u00f3n del IVA en determinados componentes de la construcci\u00f3n.<\/p>\n

Desde la perspectiva del inversor, esto se traduce en \u00abmenor carga tributaria, tickets de ingreso m\u00e1s accesibles y un mercado con una demanda residencial en expansi\u00f3n<\/b>\u201c, se\u00f1ala Pedro Oyhenart, director de Alpha Realtors. En n\u00fameros, el 87% de las ventas declaradas bajo el r\u00e9gimen de Vivienda Promovida del departamento corresponden a Ciudad de la Costa. Es decir, casi nueve de cada diez operaciones<\/b>. La participaci\u00f3n aument\u00f3 un 5,1% respecto del cuatrimestre anterior<\/b> y 27,6% frente al mismo per\u00edodo del a\u00f1o pasado<\/b>, seg\u00fan un informe de la inmobiliaria, que se bas\u00f3 en datos de la Agencia Nacional de Vivienda.<\/p>\n

La oportunidad para el inversor<\/h2>\n

\u201cCiudad de la Costa tiene mejores tasas de retorno que Montevideo y Punta del Este\u201c<\/b>, seg\u00fan el informe. Sin embargo, Oyhenart aclara que hoy el rendimiento inmobiliario no depende \u00fanicamente del alquiler, sino tambi\u00e9n de la valorizaci\u00f3n del activo durante la construcci\u00f3n.<\/p>\n

La revalorizaci\u00f3n del inmueble<\/h3>\n

En Montevideo los desarrollos adquiridos en pozo suelen generar valorizaciones de entre el 17% y el 20%<\/b> entre el inicio de la obra y la entrega de la unidad. En cambio, Ciudad de la Costa muestra tasas de retorno cercanas al 23%, aunque algunos proyectos puntuales pueden superar incluso el 34%<\/b>, seg\u00fan el relevamiento. <\/b><\/p>\n

\"En<\/p>\n

En concreto, un departamento de un dormitorio frente al mar puede adquirirse en etapa de obra por entre US$150.000 y US$180.000<\/b>. Una vez finalizado, esas mismas unidades pueden alcanzar valores de entre US$200.000 y US$220.000.<\/b><\/p>\n

En Montevideo, en cambio, un departamento de un dormitorio en el barrio de Pocitos puede comprarse en pozo por un promedio de US$150.000 y venderse, una vez terminado, a US$180.000.<\/p>\n

\u201cEn nuestro caso el valor del m2 subi\u00f3 m\u00e1s del 80% en cuatro a\u00f1os<\/b>, ahora se vende por US$6000\/m2\u201d, se\u00f1ala Taboada, refiri\u00e9ndose a Riba Lake, un desarrollo sobre el Lago de la Caleta, integrado por cuatro m\u00f3dulos, de los cuales tres ya fueron entregados y completamente vendidos.<\/p>\n

\"En<\/p>\n

La rentabilidad por alquiler<\/h3>\n

La renta anual por alquiler es otro indicador relevante, aunque los especialistas coinciden en que la principal diferencia respecto de Montevideo no est\u00e1 tanto en ese aspecto como en la valorizaci\u00f3n del inmueble durante la obra.<\/p>\n

\u201cEn Ciudad de la Costa la renta anual suele ubicarse entre 4,5% y 6%<\/b>, dependiendo del producto y su administraci\u00f3n\u201d, indica Covello, y lo compara con la capital, en la que las rentabilidades suelen oscilar entre 4% y 5%.<\/b><\/p>\n

En ese sentido, ambas ciudades muestran rendimientos similares. Sin embargo, los alquileres todav\u00eda son algo m\u00e1s bajos en Ciudad de la Costa.<\/p>\n

\u201cLos alquileres suelen ubicarse aproximadamente 10% por debajo<\/b> pero las exoneraciones fiscales compensan esa diferencia\u201d, explica Oyhenart, y desarrolla que mientras en esta ciudad un alquiler promedio de un departamento de un dormitorio ronda los US$810 mensuales, en Pocitos o Punta Carretas, puede alquilarse por alrededor de US$900<\/b>, aunque esos ingresos tributan IRPF, impuesto que debe afrontar el propietario.<\/p>\n

Las microzonas que lideran el desarrollo<\/h2>\n

Ciudad de la Costa se divide en barrios como San Jos\u00e9 de Carrasco, Barra de Carrasco, Lagomar, Solymar, El Pinar, M\u00e9danos de Solymar, Shangril\u00e1 y Parque Carrasco. <\/p>\n

En estas microzonas, en las que anteriormente predominaban las casas, hoy proliferan otros tipos de construcciones:<\/b> \u201cEn Lago la Caleta hay edificios bajos de 5 o 6 niveles, mientras que en lago Calcagno ya aparecen torres\u201d, se\u00f1ala Taboada y agrega que el desarrollo de casas se concentra m\u00e1s hacia el interior, <\/b>especialmente en la zona de La Tahona y sus barrios privados.<\/p>\n

\"As\u00ed<\/p>\n

La mayor\u00eda de los nuevos emprendimientos suelen ubicarse en zonas de naturaleza, y con vistas a las lagunas o al mar. Entre los desarrollos se encuentran Costanera Village, Group Bosque, Lagun, Rowing, Rotunda al Lago, Bellevue, Cala del Yacht, Carrasco Boating, Casa Rambla, el barrio privado La Verbena, Costanera Housing y M\u00e9dano de Pinar.<\/p>\n

En cuanto a la oferta, hay, sobre todo, departamentos de un dormitorio,<\/b> seguidos por unidades de dos habitaciones, seg\u00fan los Oyhenart.<\/p>\n

\"As\u00ed<\/p>\n

El crecimiento inmobiliario est\u00e1 acompa\u00f1ado por una expansi\u00f3n de la oferta comercial y gastron\u00f3mica<\/b>. \u201cActualmente hay varios polos que se fueron consolidando\u201d, explica Covello. Entre ellos destaca la zona de Avenida Giannattasio, la Rambla, el entorno de Costa Urbana Shopping, Car One en la ruta interbalnearia- donde se encuentra Decathlon, Tienda Inglesa y Mc Donald\u00b4s- y especialmente Parque Carrasco y Barra de Carrasco, donde se instalaron cafeter\u00edas de especialidad y restaurantes. <\/p>\n

A su vez, el \u00e1rea de El Pinar atraviesa un fuerte crecimiento: \u201cHoy se posiciona como uno de los principales puntos de encuentro de la zona<\/b>, con una destacada movida nocturna y una amplia oferta de bares, cervecer\u00edas, cafeter\u00edas y restaurantes<\/b>\u201d, resume la broker.<\/p>\n

Adem\u00e1s, quienes viven en la ciudad tienen otra ventaja, la cercan\u00eda con el barrio montevideano, Carrasco. \u201cEl centro de Carrasco queda a 10 minutos, en el \u00e1rea donde est\u00e1n los mejores restaurantes<\/b>\u201d, destaca Taboada.<\/p>\n

Un mercado impulsado por uruguayos<\/h2>\n

A diferencia de Punta del Este o de algunos barrios de Montevideo, donde los compradores extranjeros tienen una participaci\u00f3n significativa, Ciudad de la Costa sigue siendo, principalmente, un mercado impulsado por uruguayos.<\/b><\/p>\n

\"En<\/p>\n

\u201cActualmente predominan los locales\u201d, apuntan los Oyhenart y agregan que los inversores uruguayos comenzaron antes a posicionarse en la zona, aprovechando una etapa temprana del ciclo de valorizaci\u00f3n, <\/b>aunque cada vez se ve m\u00e1s p\u00fablico argentino y brasile\u00f1o.<\/p>\n

C\u00f3mo es por dentro la casa de 37 metros en la que vive Elon Musk<\/a><\/p>\n

\u201cEn nuestros proyectos los compradores extranjeros representan aproximadamente el 10%<\/b> de las operaciones, y en su mayor\u00eda son argentinos\u201c, detallan.<\/p>\n

Esta tendencia es compartida por Taboada, quien se\u00f1ala que en su emprendimiento hay dos familias argentinas y seis brasile\u00f1as, el resto son todos uruguayos.<\/p>\n

\u201cLos grandes cambios del mercado no ocurren de un d\u00eda para el otro. <\/b>Primero aparecen se\u00f1ales como el crecimiento poblacional, la mejora de la infraestructura, nuevos servicios, incentivos fiscales y una demanda sostenida. Despu\u00e9s llega la valorizaci\u00f3n de los activos y, finalmente, el inter\u00e9s masivo de los inversores<\/b>\u201d, concluye Oyhenart.<\/p>\n

\u200bEn la zona viven m\u00e1s de 90.000 personas, lo que la convierte en el municipio m\u00e1s poblado del departamento de Canelones\u00a0\u00a0<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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