{"id":23805,"date":"2026-07-29T05:17:00","date_gmt":"2026-07-29T08:17:00","guid":{"rendered":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=23805"},"modified":"2026-07-29T05:17:00","modified_gmt":"2026-07-29T08:17:00","slug":"barrio-por-barrio-de-cuanto-es-la-diferencia-de-precio-entre-un-departamento-nuevo-y-uno-usado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=23805","title":{"rendered":"Barrio por barrio: de cu\u00e1nto es la diferencia de precio entre un departamento nuevo y uno usado"},"content":{"rendered":"

El mercado inmobiliario atraviesa un momento fr\u00edo.<\/p>\n

En junio se firmaron 5990 escrituras de compraventa, un 3,96% m\u00e1s que las 5762 registradas en el mismo mes del a\u00f1o pasado y un 10,2% por encima de mayo. Con estos n\u00fameros, el primer semestre de 2026 cerr\u00f3 pr\u00e1cticamente igual que el mismo per\u00edodo de 2025.<\/p>\n

La situaci\u00f3n es diferente para el cr\u00e9dito hipotecario, que todav\u00eda se encuentra lejos de los niveles alcanzados en la nueva etapa de los UVA. Durante junio se formalizaron 765 escrituras con hipoteca: un 30,32% m\u00e1s que en mayo, cuando se registraron 587, pero un 37,1% menos que las 1216 operaciones hipotecarias concretadas en el mismo mes de 2025<\/b>.<\/p>\n

Las desarrolladoras enfrentan un panorama a\u00fan m\u00e1s complejo. La construcci\u00f3n fue el sector con peor desempe\u00f1o entre el cuarto trimestre de 2023 y el tercero de 2025, con una ca\u00edda acumulada del 11%<\/b>. A esto se suma que, si bien el ritmo de aumentos de los costos de construcci\u00f3n comenz\u00f3 a desacelerarse en los \u00faltimos meses,todav\u00eda sigue por encima del valor de venta de las propiedades<\/b>, lo que reduce los m\u00e1rgenes de rentabilidad de los desarrolladores.<\/p>\n

En este contexto, la comparaci\u00f3n entre el precio de venta de departamentos usados y a estrenar cobra relevancia. Una propiedad usada en la Ciudad de Buenos Aires es, en promedio, un 32,6% m\u00e1s <\/b>barata <\/b><\/a>que una a estrenar<\/b>, seg\u00fan el informe de Zonaprop de junio. Mientras el metro cuadrado de una unidad nueva se ubica en US$2945, el de una usada cotiza en US$2221.<\/p>\n

La diferencia de valor entre ambas tipolog\u00edas es amplia. Pero, lo que realmente llama la atenci\u00f3n surge al analizar barrio por barrio<\/a>: en algunos casos la diferencia de valores incluso supera el 100%.<\/b><\/p>\n

Lionel Scaloni, director t\u00e9cnico de la selecci\u00f3n argentina: as\u00ed es su casa en Espa\u00f1a, su refugio sin lujos<\/a><\/p>\n

\u201cLa brecha se ampli\u00f3 y hoy se encuentra entre los niveles m\u00e1s elevados de los \u00faltimos a\u00f1os<\/b>\u201d, explica Candelaria Robaina, de <\/p>\n

D\u00b4Aria Propiedades. Hace un a\u00f1o, un departamento a estrenar costaba 28,4% m\u00e1s que uno usado:<\/b> el metro cuadrado nuevo se ubicaba en US$2846 y el usado en US$2216, una diferencia 4,2 puntos porcentuales menor que la actual. Si la comparaci\u00f3n se extiende a cinco a\u00f1os atr\u00e1s, el contraste es todav\u00eda m\u00e1s marcado: la brecha era de apenas 10,8%, casi tres veces inferior a la de hoy.<\/b><\/p>\n

\u00bfLa explicaci\u00f3n? Mientras el aumento del costo de construcci\u00f3n impact\u00f3 de forma directo en el metro a estrenar, las propiedades usadas ajustaron sus precios al alza con mayor lentitud<\/b>, explica Alan Flexer, Gerente Sucursal San Isidro de Inmobiliaria Narvaez. \u201cLa recuperaci\u00f3n de la demanda y el renovado inter\u00e9s por los desarrollos tambi\u00e9n contribuyeron a sostener valores m\u00e1s altos en las unidades nuevas\u201d, agrega.<\/p>\n

\"La<\/p>\n

Pero el diferencial no responde \u00fanicamente a la antig\u00fcedad. \u201cNo estamos comparando solamente a\u00f1os: estamos comparando dos productos distintos<\/b>\u201d, explica Sebasti\u00e1n Su\u00e1rez, CEO y fundador de FILABE Desarrollos. <\/p>\n

Seg\u00fan detalla, en una unidad nueva tambi\u00e9n se pagan el costo actual de construcci\u00f3n, el valor de la tierra, los honorarios, los impuestos y la financiaci\u00f3n del desarrollo, adem\u00e1s de mejores distribuciones, eficiencia energ\u00e9tica, instalaciones nuevas y menores costos de mantenimiento. En otras palabras, la brecha no representa \u00fanicamente el valor de \u201cestrenar\u201d, sino \u201cla diferencia entre dos generaciones de producto inmobiliario\u201d.<\/b><\/p>\n

En ese contexto, Gabriela Goldszer, Directora de Ocampo Propiedades, se\u00f1ala que la magnitud de la brecha tambi\u00e9n depende de las caracter\u00edsticas de cada barrio. Donde el stock usado es muy antiguo y existen pocos desarrollos nuevos, la poca oferta de metros nuevos genera una diferencia muy marcada respecto a los usados. <\/b>En cambio, en zonas donde las propiedades usadas mantienen buena calidad o la oferta nueva es m\u00e1s abundante, la distancia entre ambos segmentos tiende a reducirse.<\/p>\n

Otro factor que afecta a la brecha es la sobreoferta de departamentos usados. \u201cCuando en la zona hay una sobreoferta de este tipo de unidades se ven obligados a estabilizarse en niveles bajos, sin margen para subir lo que termina ampliando la brecha con los nuevos\u201d, explica Robaina.<\/p>\n

En este contexto, Su\u00e1rez destaca que las unidades nuevas ya cotizan apenas un 2% por debajo de sus m\u00e1ximos hist\u00f3ricos<\/b>, mientras que las usadas todav\u00eda se encuentran cerca de un 19% por debajo <\/b>de esos valores.<\/p>\n

\"En<\/p>\n

Los barrios con las brechas m\u00e1s amplias<\/h2>\n

La diferencia entre el precio de una unidad nueva y una usada cambia dr\u00e1sticamente seg\u00fan el barrio.<\/p>\n

Los que presentan la mayor brecha son:<\/p>\n