{"id":21109,"date":"2026-06-24T13:23:00","date_gmt":"2026-06-24T16:23:00","guid":{"rendered":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=21109"},"modified":"2026-06-24T13:23:00","modified_gmt":"2026-06-24T16:23:00","slug":"credito-hipotecario-la-caida-interanual-en-mayo-fue-la-mas-alta-desde-la-vuelta-de-los-uva-pero-las-propiedades-se-venden","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=21109","title":{"rendered":"Cr\u00e9dito hipotecario: la ca\u00edda interanual en mayo fue la m\u00e1s alta desde la vuelta de los UVA pero las propiedades se venden"},"content":{"rendered":"

Mayo confirma una tendencia que se ven\u00eda observando en el mercado inmobiliario desde comienzos del a\u00f1o: el <\/b>mercado de compraventas<\/b><\/a> se sostiene con solidez, pero el cr\u00e9dito hipotecario se desacelera cada vez m\u00e1s fuerte con respecto a 2025<\/b> y los datos as\u00ed lo demuestran. Es m\u00e1s, <\/b>la foto del quinto mes del a\u00f1o deja una paradoja clara. Se vendieron casi la misma cantidad de propiedades que hace un a\u00f1o atr\u00e1s, pero con <\/b>muchas menos hipotecas<\/b><\/a>.<\/p>\n

Seg\u00fan los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires<\/a>, en mayo se firmaron 5435 escrituras de compraventa de inmuebles.<\/b> El n\u00famero implica una baja del 3,1% frente al mismo mes de 2025,<\/b> cuando se hab\u00edan registrado 5610 operaciones. Mientras que en la comparaci\u00f3n mensual, el retroceso fue leve: las escrituras cayeron 0,7% respecto de abril.<\/b><\/p>\n

Qu\u00e9 significa para la psicolog\u00eda dormir con la puerta abierta o cerrada<\/a><\/p>\n

En este caso, el monto total involucrado en las operaciones ascendi\u00f3 a $848.932 millones<\/b>, lo que represent\u00f3 una suba del 8,5% interanual.<\/b> Sin embargo, el ticket promedio mostr\u00f3 una lectura distinta cuando se lo mide en d\u00f3lares: el monto medio por escritura fue de $156.197.247<\/b>, equivalente a US$110.080<\/b> al tipo de cambio oficial promedio, con una suba del 12% en pesos<\/b>, pero una baja del 7,7% en moneda estadounidense.<\/p>\n

El ojo igualmente estuvo puesto en las operaciones realizadas con hipoteca<\/b>. <\/p>\n

En mayo se formalizaron 587 escrituras con cr\u00e9dito hipotecario<\/b>, n\u00famero que representa una ca\u00edda del 54,8% frente al mismo mes del a\u00f1o pasado.<\/b><\/p>\n

En limpio: fue el peor mes en la comparaci\u00f3n interanual desde la vuelta de los pr\u00e9stamos para la vivienda<\/b> -en mayo de 2024-. Las operaciones con hipoteca representaron apenas el 10,8% del total de las compraventas, mientras que el a\u00f1o anterior explicaban el 23,2% del total. <\/p>\n

\"El<\/p>\n

\u201cLlevamos cinco meses con m\u00e1s de 37% menos de hipotecas que en el mismo per\u00edodo de 2025. La demanda de vivienda existe -lo demuestran las m\u00e1s de 23.000 escrituras acumuladas en el a\u00f1o-, pero necesita financiamiento accesible para convertirse en operaciones concretas\u201d, se\u00f1al\u00f3 Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porte\u00f1o.<\/p>\n

Es m\u00e1s, el dato acompa\u00f1a a una ca\u00edda que ya se hab\u00eda conocido d\u00edas antes: en mayo se desembolsaron US$116 millones en todo el pa\u00eds, un 62% menos que en el mismo mes de 2025<\/b>. \u201cEste n\u00famero equivale a unos 1500 cr\u00e9ditos. Es un poco menos que en abril (US$122 millones), pero representa una importante baja con respecto al a\u00f1o anterior\u201d, agreg\u00f3 Federico Gonz\u00e1lez Rouco, economista de la consultora Empiria.<\/p>\n

Un m2 que no sube y un d\u00f3lar estable<\/h1>\n

El contexto macro ayuda en parte a explicar el fen\u00f3meno actual. En el \u00faltimo a\u00f1o el d\u00f3lar oficial subi\u00f3 alrededor del 21%, la UVA creci\u00f3 un 33% y el contado con liquidaci\u00f3n trep\u00f3 cerca del 25%<\/b>. En ese escenario, el valor promedio de escrituraci\u00f3n en d\u00f3lares cay\u00f3 cerca del 8%<\/b>. Es decir, mientras buena parte de las variables de la econom\u00eda siguieron movi\u00e9ndose, el precio de los inmuebles usados se mantuvo m\u00e1s rezagado<\/b>. <\/p>\n

\u201cEstad\u00edsticamente estamos casi en el mismo nivel que el a\u00f1o pasado, con la diferencia de que 2025 termin\u00f3 como un a\u00f1o excelente. El dato es que ese dinamismo lo estamos teniendo sin las hipotecas\u201d, sostuvo Fabi\u00e1n Ach\u00e1val, de la inmobiliaria hom\u00f3nima. Seg\u00fan su mirada, el comportamiento del mercado confirma que el precio sigue siendo el principal motor de las operaciones<\/b>. <\/p>\n

\"En<\/p>\n

Para el broker, la demanda actual es m\u00e1s genuina y menos dependiente del apalancamiento bancario. \u201cEl principal driver <\/i>del mercado inmobiliario en la Argentina sigue siendo el precio,<\/b> que qued\u00f3 rezagado frente a todos los dem\u00e1s activos de la econom\u00eda<\/b>. Ese precio rezagado es una se\u00f1al de compra\u201d, explic\u00f3. <\/p>\n

Pero, \u00bfqu\u00e9 pas\u00f3? Ach\u00e1val cuenta que gran parte de la explicaci\u00f3n est\u00e1 en el tipo de cambio real:<\/b> con un d\u00f3lar relativamente estable y una inflaci\u00f3n todav\u00eda alta<\/b>, el ladrillo usado se abarat\u00f3 en t\u00e9rminos relativos. El comprador que llega hoy al mercado suele hacerlo con d\u00f3lares propios, con ahorro acumulado o mediante operaciones encadenadas: vende una propiedad y compra otra, ya sea para ampliar metros, mejorar zona o achicarse y quedarse con una diferencia de capital.<\/p>\n

Lionel Messi: la casa a la que vuelve su familia despu\u00e9s de cada partido, cu\u00e1nto la pag\u00f3, d\u00f3nde est\u00e1 y c\u00f3mo es por dentro<\/a><\/p>\n

Dan Obetko, gerente residencial premium de Interwin, coincide en que el nivel de escrituras sigue siendo saludable<\/b>. \u201cEl nivel de escrituras se mantiene bien y eso significa que los compradores est\u00e1n convalidando precios\u201d, afirm\u00f3. Seg\u00fan explic\u00f3, muchos compradores no toman hipotecas porque no las necesitan o porque perciben que las tasas actuales siguen siendo altas<\/b>. \u201cLos bancos privados no est\u00e1n promocionando mucho las hipotecas y, en general, los que tienen tasas m\u00e1s acomodadas y est\u00e1n m\u00e1s activos son los bancos estatales\u201d, agreg\u00f3.<\/p>\n

El perfil de comprador que aparece con m\u00e1s fuerza es el consumidor final<\/b>. \u201cUn porcentaje interesante de nuestras operaciones son encadenadas, compra y venta al mismo tiempo\u201d, detall\u00f3 Obetko.<\/p>\n

\u00bfSigue siendo un mercado de oportunidades?<\/h1>\n

En ese punto, el mercado muestra que ya no est\u00e1 lleno de oportunidades<\/b>. La ventana de precios de remate qued\u00f3 atr\u00e1s. \u201cHoy el concepto de oportunidad es relativo<\/b>\u201d, advirti\u00f3 Obetko. Seg\u00fan explic\u00f3, una propiedad aparentemente barata por metro cuadrado puede dejar de serlo si requiere una refacci\u00f3n profunda, especialmente en un contexto en el que los costos de obra siguen altos<\/b>.<\/p>\n

Las unidades a refaccionar<\/b>, de hecho, son las m\u00e1s castigadas por la negociaci\u00f3n<\/b>. En cambio, las propiedades bien ubicadas, en buen estado y con precio realista son las que logran sostener demanda.<\/p>\n

Para el segundo semestre, los especialistas no esperan un salto inmediato de precios<\/b>. La expectativa es m\u00e1s bien de continuidad con un buen nivel de actividad, operaciones m\u00e1s selectivas y precios que se van afirmando, pero sin una suba generalizada en el corto plazo. La gran variable pendiente es el cr\u00e9dito<\/b>.<\/p>\n

\"El<\/p>\n

\u201cLos precios no van a subir en el corto plazo, a menos que aparezca una financiaci\u00f3n accesible y competitiva\u201d, sostuvo Obetko.<\/p>\n

La situaci\u00f3n en la Provincia<\/h1>\n

La provincia de Buenos Aires tuvo una situaci\u00f3n completamente distinta a la Ciudad. Mayo dej\u00f3 una ca\u00edda tanto en las compraventas como en las hipotecas<\/b>, en un contexto atravesado adem\u00e1s por el conflicto gremial en ARBA<\/b><\/a>, que afect\u00f3 directamente las operaciones inmobiliarias durante tres meses.<\/p>\n

Durante mayo se registraron 9.068 compraventas de inmuebles en la provincia de Buenos Aires, seg\u00fan el relevamiento mensual que realiza el Colegio de Escribanos bonaerense. La cifra represent\u00f3 un descenso interanual del 23% respecto a las 11.790 operaciones concretadas en el mismo mes de 2025.<\/p>\n

En la comparaci\u00f3n intermensual, en tanto, se observ\u00f3 una baja del 9% frente a abril, cuando se hab\u00edan contabilizado 9.999 escrituras<\/b>.<\/p>\n

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Mientras que, en el caso de las operaciones con hipotecas, se firmaron 910 actos<\/b>, lo que implic\u00f3 una ca\u00edda interanual del 54% respecto al mismo mes del a\u00f1o pasado.<\/b> En comparaci\u00f3n con abril, tambi\u00e9n se verific\u00f3 una disminuci\u00f3n del 11%.<\/p>\n

\u201cLos n\u00fameros registrados en mayo representan un llamado de atenci\u00f3n. Por un lado, muestran un dato objetivo, que es la ca\u00edda en la cantidad de hipotecas, una variable clave para el funcionamiento del mercado\u201d, se\u00f1al\u00f3 Guillermo Longhi, el Presidente del Colegio de Escribanos bonaerense.<\/p>\n

\u201cPero, adem\u00e1s, existe un factor importante relacionado con el \u00e1nimo y la confianza de los inversores. Sobre ese aspecto deber\u00e1n trabajar todos los actores del mercado y las autoridades para sostener el clima de operaciones que se ven\u00eda observando desde agosto de 2024\u201d, agreg\u00f3 Longhi.<\/p>\n

Pero el freno de las operaciones no respondi\u00f3 \u00fanicamente al retroceso del cr\u00e9dito<\/b>. Los datos de mayo arrastran un hecho particular: durante dos meses aproximadamente, gran parte de las escrituras en la provincia qued\u00f3 afectada por una disputa gremial en ARBA <\/b>que impact\u00f3 especialmente sobre el \u00e1rea de Catastro, encargada de validar la informaci\u00f3n parcelaria de los inmuebles.<\/p>\n

Al no emitirse ni aprobarse en tiempo y forma los estados parcelarios e informes catastrales, los escribanos no pod\u00edan avanzar con las escrituras. Como consecuencia, se gener\u00f3 un cuello de botella que fren\u00f3 toda la cadena de operaciones. <\/b>De igual manera, la situaci\u00f3n ya volvi\u00f3 a su ritmo de trabajo y se espera avanzar con lo que estaba retrasado.<\/p>\n

\u201cSon muchos los casos que se fueron acumulando sin poder concretar la escritura\u201d, se\u00f1al\u00f3 Javier Igarzabal, director de Dic Propiedades, quien explic\u00f3 que inmobiliarias, escriban\u00edas y estudios jur\u00eddicos tuvieron que dedicar gran parte de su trabajo a explicarles a los clientes los motivos de las demoras. En algunos casos, incluso, las operaciones terminaron cay\u00e9ndose.<\/p>\n

\u201cLas operaciones inmobiliarias se suelen resolver en 30 a 45 d\u00edas y <\/b>que durante 30 d\u00edas no haya habido c\u00e9dulas catastrales te genera un cuello de botella enorme\u201d, explic\u00f3 Maximiliano D\u2019Aria, director de D\u2019Aria Propiedades y advirti\u00f3 que el conflicto termin\u00f3 desvirtuando las estad\u00edsticas y complica cualquier an\u00e1lisis lineal del mercado bonaerense.<\/p>\n

Est\u00e1 muy dif\u00edcil tener un comparable real para saber si el mercado est\u00e1 al alza o a la baja porque hubo factores externos, como el conflicto en ARBA, que distorsion\u00f3 todos los n\u00fameros de la provincia<\/b>. Los datos no reflejan del todo lo que pasa efectivamente en el mercado\u201d, sostuvo.<\/p>\n

Seg\u00fan el empresario, aun con la normalizaci\u00f3n completa de su funcionamiento, el sistema necesitar\u00e1 varios meses para absorber el atraso acumulado. \u201cHasta que se pongan al d\u00eda y desaparezca la acumulaci\u00f3n de operaciones, se necesitan por lo menos cuatro meses<\/b>\u201d, afirm\u00f3.<\/p>\n

Frente a este escenario, el mercado comienza a buscar otras alternativas de financiamiento por fuera del sistema bancario tradicional<\/b>. El lanzamiento del primer fondo REIT de inversi\u00f3n inmobiliaria en la Bolsa de Buenos Aires es un ejemplo de c\u00f3mo el ahorro privado puede canalizarse hacia el negocio del ladrillo, permitiendo participar con montos mucho menores a los hist\u00f3ricamente requeridos.<\/p>\n

Esa experiencia abre una pregunta interesante: \u00bfpuede pensarse un esquema similar para financiar vivienda?<\/b><\/p>\n

\u201cLa l\u00f3gica de un fondo hipotecario ser\u00eda sencilla: captar recursos de inversores privados para transformarlos en cr\u00e9dito para familias y particulares. En otras palabras, que los privados financien a otros privados, ampliando las fuentes de acceso al cr\u00e9dito y reduciendo la dependencia exclusiva del sistema bancario\u201d, anunciaron desde el mercado.<\/p>\n

Si la demanda inmobiliaria se mantiene y el cr\u00e9dito tradicional pierde peso, el desaf\u00edo hacia adelante ser\u00e1 desarrollar nuevos instrumentos capaces de conectar ahorro e inversi\u00f3n con acceso a la vivienda<\/b>. <\/p>\n

\u200bLas escrituras de la Ciudad de Buenos Aires reflejaron que vendieron casi la misma cantidad de propiedades que hace un a\u00f1o atr\u00e1s pero hay menos hipotecas\u00a0\u00a0<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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