{"id":19509,"date":"2026-06-03T14:18:00","date_gmt":"2026-06-03T17:18:00","guid":{"rendered":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=19509"},"modified":"2026-06-03T14:18:00","modified_gmt":"2026-06-03T17:18:00","slug":"el-nuevo-zona-norte-el-mito-del-verde-la-nueva-avenida-libertador-y-el-avance-chino-que-afecta-al-real-estate","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=19509","title":{"rendered":"El \u201cnuevo Zona Norte\u201d El mito del verde, la nueva avenida Libertador y el avance chino que afecta al real estate"},"content":{"rendered":"

Del crecimiento del barrio porte\u00f1o de Saavedra a la explosi\u00f3n de proyectos en la Av. Maip\u00fa, la Zona Norte experimenta un momento de transformaci\u00f3n y mucha actividad. En paralelo, el mercado suburbano, con foco en Canning y San Vicente, se mantiene vigente y el regreso a la ciudad se presenta m\u00e1s como un mito que una realidad innegable.<\/mark><\/p>\n

Esos fueron los ejes de la charla que Maximiliano D\u2019Aria<\/b>, director de D\u2019Aria propiedades; Esteban Edelstein Pernice<\/b>, socio de Castex, y H\u00e9ctor Lostri<\/b>, director general de Inmobiliaria y Desarrolladora Narvaez, mantuvieron con Carla Quiroga, periodista de LA NACION <\/b>en el marco del cap\u00edtulo 11 del Summit de Real Estate, organizado por este medio.<\/p>\n

\u201cEl mercado viene de a\u00f1os de crecimiento.<\/b> Este 2026 vemos un mercado activo y superinteresante en lo que es la compraventa de inmuebles, pero s\u00ed notamos una cautela mayor. Lo que cambi\u00f3 es la especulaci\u00f3n al corto\/mediano plazo de los inversores finales\u201d, defini\u00f3 D\u2019Aria en relaci\u00f3n a los movimientos en Zona Norte.<\/p>\n

\"Esteban<\/p>\n

\u201cPodemos hablar de un mercado m\u00e1s sano; el movimiento est\u00e1 en las propiedades que est\u00e1n en precio.<\/b> Hay una gran diferencia entre el resultado de las que est\u00e1n sobrevaloradas y las que no. Se redujo mucho el stock <\/i>y eso se fue saneando\u201d, ampli\u00f3.<\/p>\n

\u201cLa gente no solo busca precio en metros, sino experiencia. Es un mercado que est\u00e1 saliendo de un letargo: no ten\u00e9s muchos desarrollos, ten\u00e9s escasez de cuestiones premium; entonces, la gente est\u00e1 buscando cosas sofisticadas y no discute tanto el precio en nuestro caso\u201d, aport\u00f3 Lostri, quien, a su vez, remarc\u00f3 que las contraofertas est\u00e1n en torno al 5% cuando, a\u00f1os atr\u00e1s, pod\u00edan incluso llegar al 20%. <\/b>\u201cEl poder de negociaci\u00f3n est\u00e1 m\u00e1s en el propietario; antes estaba en el comprador\u201d, subray\u00f3 D\u2019Aria.<\/p>\n

Al mismo tiempo que ese fen\u00f3meno se vive en Zona Norte, el mercado suburbano derriba mitos y se mantiene firme, aunque con menos intensidad que a\u00f1os atr\u00e1s. \u201cHubo tres grandes momentos en los que la gente migr\u00f3 [a lo suburbano]: la llegada de las autopistas, la devaluaci\u00f3n de 2001 (que hizo que el costo de construcci\u00f3n baje a un tercio) y la pandemia. Cada una de estas enormes olas hizo que fueran m\u00e1s atractivos los destinos.<\/b> Las oficinas crecieron alrededor de la General Paz y la Panamericana: la gente cambia de trabajo si se ve obligada a ir al centro todos los d\u00edas. Nordelta tiene 580 obras entre construcci\u00f3n y planos aprobados; Puertos tiene casi 500 y Terralagos, en Canning, tiene 200. Si la gente est\u00e1 volviendo [a la ciudad], tendr\u00eda que ser negativo<\/b>\u201d, precis\u00f3 Lostri.<\/p>\n

La migraci\u00f3n, reconoci\u00f3, es menor que hace dos a\u00f1os, pero se lo atribuy\u00f3 \u201cal contexto y la econom\u00eda\u201d. Finalmente, el socio de Castex sentenci\u00f3: \u201cLa gente no est\u00e1 volviendo a la capital, para nada\u201d.<\/b><\/p>\n

Tanto Lostri como D\u2019Aria observaron un movimiento en los \u00faltimos meses que impuls\u00f3 su actividad. Pese a concentrarse en distintos puntos del mapa, la macroeconom\u00eda y los mercados burs\u00e1tiles repercutieron en el sector inmobiliario. <\/p>\n

\"Maximiliano<\/p>\n

\u201cEstoy viendo que gente del blanqueo o que gan\u00f3 plata est\u00e1 empezando a migrar y creo que lo va a hacer con fuerza\u201d, adelant\u00f3 Lostri. \u201cLo que creci\u00f3 el mercado de capitales es incre\u00edble. El costo de construcci\u00f3n est\u00e1 caro, pero lo comparamos con uno irreal de US$800. Son cuestiones macroecon\u00f3micas que se tienen que seguir acomodando <\/b>para traer m\u00e1s fondos e inversiones al real estate<\/i>\u201c, ampli\u00f3 D\u2019Aria.<\/p>\n

Lo premium como diferencial<\/h1>\n

Seg\u00fan analizaron los tres referentes, la b\u00fasqueda de quien compra est\u00e1 orientada a la experiencia <\/b>de una unidad m\u00e1s all\u00e1 de su precio. En lo suburbano, por ejemplo, el foco acorde a lo expuesto por Edelstein Pernice es \u201ctener todo cerca\u201d y tambi\u00e9n la vida social. \u201cHay un factor del que muchas veces no se habla, que es la parte de la sociabilidad. Un valor que noto mucho es la vida en comunidad, con nuevos amigos y grupos\u201d, remarc\u00f3.<\/p>\n

Siguiendo la l\u00ednea de las transformaciones y los cambios que atraen proyectos y compradores, est\u00e1 lo que ocurre en San Isidro. \u201cEl Corredor Norte, por definici\u00f3n, es de alta renta y todo va a ser bueno\u201d,<\/b> sintetiz\u00f3 Lostri. \u201cEn San Isidro hoy est\u00e1s teniendo un incipiente crecimiento en La Calabria (desde la Municipalidad al Norte, cruzando Santa Fe). Ese es el t\u00edpico barrio que empez\u00f3 a transformar la vivienda unifamiliar con la posibilidad de la mediana densidad\u201d, agreg\u00f3.<\/p>\n

\u201cTiene accesibilidad plena, situaciones urbanas de cercan\u00eda y z\u00f3calo comercial consolidado;<\/b> son las condiciones que te van dando el fen\u00f3meno Saavedra y Villa Urquiza, o lo que ocurri\u00f3 en los 2000 con Palermo\u201d, ampli\u00f3. <\/p>\n

Ese conjunto de cosas convierte un destino o un proyecto en un activo m\u00e1s que interesante para los potenciales compradores. Si bien el precio sigue siendo importante, ahora \u201csincerado\u201d, los <\/b>amenities <\/b><\/i>y aquello que rodea a la vivienda es casi tan importante como el espacio en s\u00ed mismo.<\/b><\/p>\n

As\u00ed como crece una zona determinada impulsada por proyectos y caracter\u00edsticas inherentes a ella, se produce un efecto derrame en los barrios o corredores linderos. <\/b>Por ejemplo, lo que ocurre en Vicente L\u00f3pez con la Av. Maip\u00fa, que hoy tiene \u201ctres veces la cantidad de proyectos en construcci\u00f3n que Av. Libertador\u201d, pero que ofrece un costo promedio menor (US$3000 o US$3200 el metro de pozo, seg\u00fan D\u2019Aria).<\/p>\n

\u201cMaip\u00fa era una avenida que no ten\u00eda desarrollo urbano. <\/b>Entonces, el que quer\u00eda comprar obra nueva con servicios y amenities <\/i>ten\u00eda que adaptarse a los valores de Libertador, que siempre es un corredor que est\u00e1 hasta 20% arriba. Abastec\u00e9s a una demanda a menores precios, con el mismo producto\u201d, a\u00f1adi\u00f3.<\/p>\n

Un fen\u00f3meno similar ocurre con el barrio de Saavedra, <\/b>lindero a tres hist\u00f3ricos como Belgrano, N\u00fa\u00f1ez y Vicente L\u00f3pez, y que ha crecido fuertemente en los \u00faltimos a\u00f1os, <\/b>como tambi\u00e9n su precio. <\/p>\n

\u201cHay una demanda insatisfecha que busca en esas zonas y no puede pagarlos. En Saavedra habl\u00e1s de un 15% o 20% de diferencia, pero lo que se descubri\u00f3 es que es un barrio que tiene uno de los mejores accesos de la Ciudad de Buenos Aires con dos autopistas, trenes, subtes, colectivos; es tambi\u00e9n uno de los barrios con m\u00e1s espacios verdes de la ciudad y que, adem\u00e1s, al ser m\u00e1s accesible que los aleda\u00f1os, la demanda iba a recaer all\u00ed sin dudas\u201d, precis\u00f3 D\u2019Aria, quien, adem\u00e1s, explic\u00f3 que la deuda estaba en los proyectos de construcci\u00f3n modernos que hoy s\u00ed tienen lugar en esa zona.<\/b><\/p>\n

Actualmente, en Saavedra hay dos tipos de productos: unos m\u00e1s sencillos y chicos (planta baja y tres o cuatro pisos), donde el metro cuadrado de pozo ronda los US$2700 y US$2800, y los considerados \u201cprimera clase\u201d, donde el valor se eleva a US$3400 o US$3500.<\/p>\n

\"H\u00e9ctor<\/p>\n

En el cierre, los referentes hicieron foco en distintos puntos en los que est\u00e1 trabajando u observando cada uno. Por ejemplo, Edelstein Pernice cont\u00f3 c\u00f3mo Castex vendi\u00f3 m\u00e1s de 1100 lotes y 160 departamentos en Terralagos, donde lleva adelante 200 obras. Adem\u00e1s, adelant\u00f3 que la firma est\u00e1 trabajando en un nuevo proyecto con foco econ\u00f3mico, social y medioambiental.<\/b><\/p>\n

Lostri hizo \u00e9nfasis en un nuevo fen\u00f3meno: la gente busca salir de la carga de las expensas. <\/b>\u201cEn producci\u00f3n de suelo, hay un mix <\/i>donde la gente intenta sociabilizar en grandes gimnasios y no le importa tanto el amenity <\/i>con carga deportiva\u201d, remarc\u00f3 en relaci\u00f3n a lo que se est\u00e1 viviendo en Tigre.<\/p>\n

D\u2019Aria cerr\u00f3 con un fen\u00f3meno impulsado por la actividad de otro sector. El retail <\/i>en Av. del Libertador se ve impulsado por la llegada de autos chinos <\/b>a la Argentina. \u201cLa demanda por locales, especialmente de autos y motos, de la pandemia a hoy represent\u00f3 el 80% de los locales comerciales que hicimos\u201d, sintetiz\u00f3.<\/p>\n

El desaf\u00edo, sin embargo, est\u00e1 en el consumo masivo.<\/b> \u201cLa renegociaci\u00f3n con inquilinos est\u00e1 dif\u00edcil porque se hicieron contratos a montos en pandemia que hoy son dif\u00edciles de sostenter. Son locales que van a volver a entrar en el mercado\u201d, cerr\u00f3.<\/p>\n

\u200bReferentes del sector contaron las tendencias del corredor y el mercado suburbano, y dijeron que el regreso a la ciudad se presenta m\u00e1s como un mito que una realidad\u00a0\u00a0<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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