{"id":18391,"date":"2026-05-19T11:21:14","date_gmt":"2026-05-19T14:21:14","guid":{"rendered":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=18391"},"modified":"2026-05-19T11:21:14","modified_gmt":"2026-05-19T14:21:14","slug":"basta-de-hacer-ratoneras-el-pedido-del-mercado-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=18391","title":{"rendered":"\u201cBasta de hacer ratoneras\u201d, el pedido del mercado inmobiliario"},"content":{"rendered":"

\u201cLa <\/b>construcci\u00f3n no est\u00e1 en su mejor momento<\/b><\/a> y el costo no va a bajar<\/b>\u201d, fue la frase que reson\u00f3 en todos los paneles del Congreso de Construcci\u00f3n que se llev\u00f3 a cabo en la Expo Construir en el Hotel Hilton de Buenos Aires. All\u00ed, desarrolladores, economistas y especialistas del mercado inmobiliario debatieron sobre el presente y futuro de uno de los sectores m\u00e1s golpeados del \u00faltimo tiempo<\/b>. \u00bfC\u00f3mo reconvertirse para no perder en este contexto? <\/p>\n

Con costos de construcci\u00f3n en niveles hist\u00f3ricamente altos para la Argentina <\/b>y un mercado hipotecario que no termina de arrancar<\/b><\/a>, el comprador predominante sigue siendo aquel que dispone de efectivo. Y, al mismo tiempo, el peque\u00f1o inversor se volc\u00f3 hacia alternativas m\u00e1s rentables que el ladrillo. Ante este escenario, desarrolladores y empresarios coinciden en un diagn\u00f3stico: el modelo tradicional se agot\u00f3 y empieza una nueva etapa donde la productividad, la eficiencia y el financiamiento ser\u00e1n determinantes para sobrevivir.<\/b><\/p>\n

La isla fantasma en la que se invirtieron US$12.000 millones en proyectos inmobiliarios<\/a><\/p>\n

1) \u201cEl costo de la construcci\u00f3n no va a bajar y el riesgo de las importaciones termina siendo mayor\u201d<\/h1>\n

El mayor consenso que dej\u00f3 el evento tiene que ver con que las importaciones no resolver\u00e1n el problema del costo de construcci\u00f3n en la Argentina<\/b>.<\/p>\n

Para Eduardo Sposito, socio de Sposito y Asociados, el debate est\u00e1 mal enfocado: el grueso de los costos de construcci\u00f3n sigue siendo local. \u201cLa mano de obra, el acero, el cemento, todo eso es de ac\u00e1\u201d<\/b>, explic\u00f3, y agreg\u00f3 que las importaciones representan apenas una peque\u00f1a porci\u00f3n vinculada principalmente a terminaciones<\/b>.<\/p>\n

Seg\u00fan detall\u00f3, aun si se lograra abaratar parte de esos productos, el impacto final ser\u00eda marginal frente al peso impositivo y los costos estructurales de la actividad<\/b>. \u201cEl riesgo log\u00edstico de importar termina siendo mayor\u201d, sostuvo.<\/p>\n

La conclusi\u00f3n que atraves\u00f3 varios paneles fue contundente: los costos no van a bajar de manera significativa y el sector tendr\u00e1 que encontrar competitividad a trav\u00e9s de eficiencia, mejor planificaci\u00f3n y reducci\u00f3n de tiempos de obra.<\/p>\n

En ese sentido, Gustavo Llamb\u00edas, socio de Real Estate Developers, sostuvo que \u201cel impacto grande es el de la planificaci\u00f3n\u201d<\/b>, y remarc\u00f3 que la verdadera eficiencia no se logra trayendo materiales de China sino \u201cdesde el escritorio<\/b>\u201d.<\/p>\n

\"El<\/p>\n

2) \u201cVolvimos a construir para el que va a vivir y no esa ratonera para el inversor\u201d<\/h1>\n

La desaparici\u00f3n del \u201cinversor de barrio\u201d fue otro de los fen\u00f3menos m\u00e1s mencionados por los empresarios<\/b>. Para varios desarrolladores, el mercado est\u00e1 dejando atr\u00e1s el modelo de departamentos m\u00ednimos pensados exclusivamente como refugio de valor y vuelve a enfocarse en la vivienda como producto final.<\/b><\/p>\n

\u201cVolvimos a construir para el que va a vivir\u201d<\/b>, resumi\u00f3 Lucas Salvatore, presidente de Idero, quien critic\u00f3 las \u201cratoneras\u201d creadas \u00fanicamente para inversores intermedios<\/b>.<\/p>\n

Detr\u00e1s de ese cambio tambi\u00e9n aparece una nueva realidad econ\u00f3mica<\/b>: con un inversor que hoy encuentra otras alternativas financieras y con costos de construcci\u00f3n m\u00e1s altos, el negocio necesita compradores reales y acceso al cr\u00e9dito para sostener la demanda.<\/b><\/p>\n

Gerardo Azcuy, socio fundador de Azcuy, describi\u00f3 un cambio de \u00e9poca donde el inversor de \u201cbarrio\u201d desapareci\u00f3 temporalmente al buscar otras opciones financieras<\/b>. \u201cEst\u00e1 invirtiendo en otra cosa\u201d, sostuvo. Sin embargo, consider\u00f3 que el metro cuadrado recuperar\u00e1 valor gradualmente en los pr\u00f3ximos a\u00f1os con el cr\u00e9dito hipotecario que volver\u00e1 a dinamizar el mercado y que los contratistas van a tener que llevar los costos m\u00e1s hacia abajo. \u201cPor cada operaci\u00f3n hipotecaria se generan cuatro o cinco operaciones m\u00e1s<\/b>\u201d, se\u00f1al\u00f3.<\/p>\n

\u00bfAdi\u00f3s al m\u00e1rmol?: el material que es furor en las mesadas de cocina<\/a><\/p>\n

3) \u201cSi vuelve el cr\u00e9dito, el negocio va a ser 100% blanco\u201d<\/h1>\n

La expectativa sobre una eventual expansi\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario<\/b> fue otro de los ejes centrales del encuentro. Pero junto con el optimismo tambi\u00e9n apareci\u00f3 una advertencia: si el financiamiento regresa de manera masiva, el negocio inmobiliario deber\u00e1 blanquearse por completo<\/b>.<\/p>\n

\u201cSi vuelve el cr\u00e9dito, el negocio es 100% blanco\u201d<\/b>, lanz\u00f3 Llamb\u00edas, quien cuestion\u00f3 adem\u00e1s el funcionamiento hist\u00f3rico del mercado local. \u201cNosotros no prevendemos, nosotros precobramos\u201d<\/b>, dijo para explicar que durante a\u00f1os las obras se financiaron con los propios compradores ante la ausencia de cr\u00e9dito genuino.<\/p>\n

La llegada de bancos, fondos institucionales y mercado de capitales cambiar\u00eda por completo esa l\u00f3gica. En ese nuevo escenario, los inversores exigir\u00e1n cumplimiento estricto de plazos, transparencia y estructuras financieras mucho m\u00e1s sofisticadas<\/b>.<\/p>\n

Alejandro Gawianski, CEO de HIT Group, explic\u00f3 que ya trabajan junto al Banco Ciudad en esquemas de financiamiento desde el \u201cmomento cero\u201d de la obra<\/b>, con cr\u00e9ditos hipotecarios a 20 a\u00f1os cuya cuota se acerque al valor de un alquiler. \u201cNo estamos inventando la p\u00f3lvora, es lo que pasa en los pa\u00edses normales. Desarrollar en la Argentina es una carrera de obst\u00e1culos\u201d, sostuvo.<\/p>\n

\"Empresarios<\/p>\n

Por su parte, Issel Kiperszmid, CEO de Dypsa Group, sugiere que el mercado de capitales y fondos como el FGS <\/b>(Fondo de Garant\u00edas Sustentables) de la Anses deber\u00edan ser motores para el financiamiento de la vivienda<\/b>. \u201cEl 40% de la poblaci\u00f3n es de clase media y tiene necesidad de vivienda por lo que las personas tienen que poder comprar y no tirar su plata en el alquiler. Todav\u00eda la rueda no viene del lado de los bancos porque no pueden prestar a 30 a\u00f1os con dep\u00f3sitos a 30 d\u00edas\u201d, manifest\u00f3.<\/p>\n

Eduardo Bastitta, founder de Plaza Log\u00edstica y +Colonia, fue incluso m\u00e1s all\u00e1 y asegur\u00f3 que, si Argentina logra estabilidad monetaria, el pa\u00eds podr\u00eda recibir \u201ccientos de miles de millones de d\u00f3lares solo en cr\u00e9dito\u201d<\/b>. El empresario, que tambi\u00e9n desarrolla en Uruguay, se mostr\u00f3 muy optimista sobre el futuro del pa\u00eds, pero asegur\u00f3 que el gran problema es lograr el financiamiento. <\/p>\n

4) \u201cHay que salir de Buenos Aires\u201d<\/h1>\n

Si hubo una idea que atraves\u00f3 pr\u00e1cticamente todos los paneles fue la necesidad de mirar al interior productivo como el nuevo motor del real estate argentino<\/b>. Litio, miner\u00eda, energ\u00eda y Vaca Muerta aparecieron una y otra vez como los sectores capaces de generar nuevas demandas de infraestructura, oficinas y vivienda.<\/p>\n

\u201cLa matriz productiva est\u00e1 cambiando, hay que salir de Buenos Aires\u201d, plante\u00f3 Gervasio Ruiz de Gopegui, gerente de emprendimientos de IRSA, quien insisti\u00f3 en que el desarrollo econ\u00f3mico del pa\u00eds ya no estar\u00e1 concentrado \u00fanicamente en la ciudad de Buenos Aires<\/b>. \u201cCon valores de venta que est\u00e1n retrasados y con costos que no van a bajar por la coyuntura, hay que subirse a los aviones y empezar a mirar otros lugares… salir de Buenos Aires<\/b>\u201d, enfatiz\u00f3.<\/p>\n

\"\u201cCon<\/p>\n

Kiperszmid coincidi\u00f3 en ese diagn\u00f3stico y sostuvo que \u201cla riqueza la va a dar el interior\u201d. Incluso asegur\u00f3 que se est\u00e1 produciendo un fen\u00f3meno inverso al hist\u00f3rico: mientras antes los inversores del interior buscaban colocar su dinero en Buenos Aires, ahora las empresas porte\u00f1as empiezan a mirar hacia las provincias<\/b>.<\/p>\n

Por su parte, Santiago Tarasido, CEO de Criba, tambi\u00e9n habl\u00f3 de un posible \u201cpa\u00eds federal\u201d impulsado por industrias como la miner\u00eda y la energ\u00eda, y destac\u00f3 el efecto derrame que esos sectores podr\u00edan generar sobre la construcci\u00f3n y la vivienda<\/b>.<\/p>\n

Cu\u00e1nto sale pintar una casa completa de 100 metros cuadrados en mayo 2026<\/a><\/p>\n

5) \u201cEl que no sea eficiente y productivo va a quebrar\u201d<\/h1>\n

La frase es contundente y sintetiza el concepto m\u00e1s repetido de toda la exposici\u00f3n.<\/b> Para los desarrolladores, el negocio dej\u00f3 atr\u00e1s la etapa donde los m\u00e1rgenes se sosten\u00edan gracias a la inflaci\u00f3n, el d\u00f3lar o la apreciaci\u00f3n autom\u00e1tica de los inmuebles<\/b>.<\/p>\n

Salvatore sostuvo que hubo una \u201cnormalizaci\u00f3n de la econom\u00eda\u201d que obliga a las empresas a replantearse c\u00f3mo construyen y cu\u00e1nto tardan en hacerlo.<\/b> En ese nuevo escenario, la productividad dej\u00f3 de ser un diferencial y pas\u00f3 a ser una condici\u00f3n de supervivencia.<\/b> La industrializaci\u00f3n de procesos, los sistemas modulares offsite, las estructuras met\u00e1licas y la planificaci\u00f3n digital aparecieron como algunas de las herramientas para reducir tiempos y errores.<\/p>\n

En la misma l\u00ednea, Mariano Barloqui, director comercial de Grupo Pecam, advirti\u00f3 que la construcci\u00f3n es una de las industrias que menos invierte en Investigaci\u00f3n y Desarrollo <\/b>a nivel mundial y explic\u00f3 que la tecnolog\u00eda ser\u00e1 clave para evitar sobrecostos. \u201cUn error detectado en la oficina cuesta uno, en la f\u00e1brica cuesta 10 y en la obra cuesta 100\u201d, resumi\u00f3.<\/p>\n

El uso de inteligencia artificial (IA) para generar renders, simulaciones y an\u00e1lisis de negocios, as\u00ed como la metodolog\u00eda BIM para anticipar problemas antes de iniciar una obra, fueron algunas de las innovaciones m\u00e1s mencionadas por Barloqui.<\/p>\n

La conclusi\u00f3n m\u00e1s profunda de Expo Construir fue que el sector entiende que el cambio ya no depende solamente del contexto econ\u00f3mico, sino tambi\u00e9n de las propias empresas.<\/b><\/p>\n

\u201cLas compa\u00f1\u00edas nos tenemos que reconfigurar\u201d, resumi\u00f3 Kipersmid, quien plante\u00f3 que los desarrolladores deben dejar de esperar soluciones externas y revisar puertas adentro sus estructuras, procesos y modelos de negocios.<\/p>\n

La necesidad de producir m\u00e1s r\u00e1pido, con menos errores, mejor calidad y costos m\u00e1s eficientes<\/b> apareci\u00f3 como el gran desaf\u00edo de la nueva etapa. Santiago Tarasido enfatiz\u00f3 en la necesidad de optimizar los proyectos desde la arquitectura y la estructura antes de comenzar<\/b> la obra para evitar costos innecesarios. <\/p>\n

Azcuy asegur\u00f3 que la productividad es el \u00fanico camino para ser competitivos en esta nueva etapa. \u201cLa productividad es esencial. Tenemos que entregar productos de buena calidad y ser competitivos con los precios<\/b>\u201d. <\/p>\n

Si hay algo que est\u00e1 claro y sobre lo que los desarrolladores concuerdan es que los costos de construcci\u00f3n no van a bajar por cuestiones de coyuntura, sino que hoy las empresas tienen que reinventarse y cambiar desde adentro<\/b>. <\/p>\n

\u200bCada vez son m\u00e1s los sectores que deben reconvertirse para no perder su lugar y el del real estate no se qued\u00f3 atr\u00e1s\u00a0\u00a0<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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