{"id":18256,"date":"2026-05-17T06:17:00","date_gmt":"2026-05-17T09:17:00","guid":{"rendered":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=18256"},"modified":"2026-05-17T06:17:00","modified_gmt":"2026-05-17T09:17:00","slug":"sixto-cristiani-economista-por-que-hasta-las-ciudades-con-altos-ingresos-por-persona-tienen-problemas-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=18256","title":{"rendered":"Sixto Cristiani, economista: por qu\u00e9 hasta las ciudades con altos ingresos por persona tienen problemas de vivienda"},"content":{"rendered":"

Casi todas las ciudades del mundo enfrentan un grave problema en el acceso a la vivienda<\/b>, a tal punto de que aquellas que no tienen complicaciones a la hora de brindar una soluci\u00f3n habitacional<\/a> a la ciudadan\u00eda pueden contarse con los dedos de las manos. <\/p>\n

Los modelos para solucionar esta problem\u00e1tica abundan, desde un autoritarismo y construcci\u00f3n <\/a>desde el Estado en Singapur hasta una liberalizaci\u00f3n absoluta en Tokio, donde existen microdepartamentos de 8 metros cuadrados. Sin embargo, para poder dar una respuesta en Buenos Aires hay que conocer el territorio, su historia<\/b> y su v\u00ednculo con Naci\u00f3n y toda el \u00e1rea metropolitana. De otra manera, se caer\u00eda en soluciones municipales ineficaces.<\/p>\n

Primera salvedad: para mejorar las posibilidades de acceso a la vivienda, son requisitos indispensables mejorar la relaci\u00f3n del precio de los salarios con el costo de la construcci\u00f3n y reducir la inflaci\u00f3n<\/b>. Sin embargo, se trata de una condici\u00f3n necesaria pero no suficiente.<\/p>\n

\u00bfAdi\u00f3s al m\u00e1rmol?: el material que es furor en las mesadas de cocina<\/a><\/p>\n

Qu\u00e9 pasa en los pa\u00edses con el PBI per c\u00e1pita m\u00e1s alto del mundo<\/h1>\n

El ejemplo m\u00e1s claro es Los \u00c1ngeles, que tiene uno de los PBI per c\u00e1pita m\u00e1s altos del mundo y tambi\u00e9n una de las peores crisis de vivienda. Por eso, es necesario traer otra variable: la planificaci\u00f3n urbana o, dicho de otra manera, \u201cqu\u00e9 se puede construir d\u00f3nde\u201d.<\/b> <\/p>\n

Es lo que evita -por ejemplo- que haya f\u00e1bricas de qu\u00edmicos al lado de escuelas. Al ser una disciplina que requiere conocer la historia de una ciudad en profundidad, la planificaci\u00f3n urbana ser\u00e1 desarrollada de la mejor forma por quienes la habitan. <\/p>\n

\"La<\/p>\n

En el caso de Los \u00c1ngeles, el planeamiento urbano se utiliza para restringir la construcci\u00f3n de viviendas multifamiliares<\/b>, permitiendo en la mayor\u00eda de los casos solo viviendas unifamiliares. Esto genera una oferta de vivienda muy limitada y hace que los potenciales residentes, incluso aquellos con ingresos muy altos, tengan que competir por unas pocas viviendas, lo que incrementa significativamente su precio<\/b>. En t\u00e9rminos econ\u00f3micos, los propietarios tienen mayor poder de negociaci\u00f3n y capacidad de aumentar los precios cuando menos propietarios hay.<\/p>\n

Cr\u00e9ditos hipotecarios: el dilema de los bancos para prestar a 20 o 30 a\u00f1os con los dep\u00f3sitos que captan a 30 d\u00edas<\/a><\/p>\n

En ese sentido, al tener las ciudades una din\u00e1mica propia, en la Ciudad Aut\u00f3noma de Buenos Aires no hay la misma demanda, oferta, presi\u00f3n tur\u00edstica y demogr\u00e1fica que en Bariloche, Viedma o Costa Sacate. <\/b>Por ello es necesario una normativa que tenga una base flexible y que sean las provincias las que regulen los alquileres con m\u00e1s detalle seg\u00fan sus necesidades y oportunidades.<\/p>\n

Por otro lado, y si bien la ciudad de Buenos Aires puede utilizar todas las herramientas concebidas para poder mejorar el acceso a la vivienda, cabe destacar que solo representa el 20% del total de la poblaci\u00f3n de su \u00e1rea metropolitana<\/b>, por lo que cualquier estrategia deber\u00e1 consolidarse en un Plan Urbano Metropolitano para poder armonizar el planeamiento de una de las 15 megal\u00f3polis del mundo.<\/p>\n

Habiendo hecho estas salvedades en torno al contexto actual, se pueden realizar propuestas concretas para este momento hist\u00f3rico concreto. Los constructores optan por edificar en \u00e1reas donde el valor del suelo es m\u00e1s elevado. <\/b>Esto se debe a que el precio de la tierra, como casi no se puede producir y no se deteriora, se compone de externalidades, es decir, vale por lo que tiene alrededor, all\u00ed las viviendas se vender\u00e1n m\u00e1s caras, pero tambi\u00e9n, en definitiva, se vender\u00e1n, porque es donde los hogares quieren vivir.<\/p>\n

Los precios de los departamentos: \u00bfpueden bajar?<\/a><\/p>\n

Cabe destacar que el 80% de las obras en la Ciudad son realizadas por constructores de peque\u00f1a a mediana escala <\/b>y son un eslab\u00f3n fundamental para la provisi\u00f3n de vivienda asequible, lejos de ser un entramado de desarrolladores inmobiliarios voraces, que aun siendo los menos, existen.<\/p>\n

\"El<\/p>\n

En s\u00edntesis, los constructores optan por emplazar sus proyectos all\u00ed donde lo que existe alrededor es muy bueno, donde hay escuelas, parques y plazas, acceso al transporte y otras amenidades.<\/p>\n

Tambi\u00e9n, el suelo vale por lo que se puede hacer con \u00e9l <\/b>y por eso aquello que el C\u00f3digo Urban\u00edstico habilita (o no) modifica el precio de ese suelo: no tiene el mismo valor una parcela donde se pueden construir tres pisos que una donde se pueden edificar 30. Entonces, los constructores edifican en las mejores zonas, donde el suelo es m\u00e1s caro y donde no toda la poblaci\u00f3n puede acceder. <\/p>\n

Del \u201cpara siempre\u201d al alquiler: c\u00f3mo los divorcios est\u00e1n cambiando el mercado inmobiliario<\/a><\/p>\n

En este marco, \u00bfQu\u00e9 se puede hacer para mejorar el acceso a la vivienda? Lo primero es que se construya en lugares donde el suelo es actualmente m\u00e1s barato, ya que permitir\u00eda precios de venta m\u00e1s bajos y alquileres m\u00e1s accesibles.<\/b> <\/p>\n

Sin embargo, ning\u00fan constructor lo hace hoy en d\u00eda porque lo ve riesgoso, porque la zona no es buena y porque la gente de todas formas no lo podr\u00eda pagar. <\/p>\n

La soluci\u00f3n al d\u00e9ficit habitacional<\/h1>\n

En ese contexto es necesaria la intervenci\u00f3n p\u00fablica: <\/b>con los recursos que ya existen se debe intervenir en zonas hoy desfavorecidas y mejorar todo aquello que el privado no brinda<\/b>, como escuelas, m\u00e1s y mejores servicios b\u00e1sicos, parques, plazas, iluminaci\u00f3n y seguridad. <\/p>\n

Por otro lado, deber\u00eda asegurarse un determinado porcentaje de unidades vendidas con cr\u00e9ditos de bancos p\u00fablicos, lo cual reducir\u00eda el riesgo de los constructores de peque\u00f1a escala, que hoy construyen edificios de entre cuatro y ocho pisos y muchas veces hunden casi todo su capital para poder llevar a cabo un proyecto de vivienda. <\/p>\n

\u00bfQui\u00e9nes podr\u00edan ser priorizados para los cr\u00e9ditos?<\/h1>\n

El personal de salud, maestros\/as y j\u00f3venes profesionales. Por otro lado, solo al aumentar la oferta de vivienda es que se pueden desarrollar esquemas de ayuda al alquiler para grupos vulnerables<\/b>; de otra manera, habr\u00eda m\u00e1s personas compitiendo por la misma cantidad de viviendas, lo que incrementar\u00eda su precio sin mejorar el acceso.<\/p>\n

\"El<\/p>\n

Uno de los focos para este tipo de intervenciones tiene que estar en el sur de la ciudad, ya que all\u00ed es donde se encuentran la mayor cantidad de hogares hacinados (con m\u00e1s de tres personas durmiendo en el mismo cuarto). Creando nuevas sub-centralidades se quitar\u00eda presi\u00f3n a diferentes barrios que han visto un desarrollo constructivo relativamente desequilibrado.<\/p>\n

El otro foco deber\u00eda estar en el microcentro, que se puede seguir transformando -y de forma m\u00e1s profunda- en un barrio joven. <\/b><\/p>\n

La problem\u00e1tica de los centros urbanos degradados <\/b>fue un tema com\u00fan para las ciudades europeas y estadounidenses en la d\u00e9cada del \u201870 y \u201890 tras la desindustrializaci\u00f3n de la econom\u00eda. <\/p>\n

A partir de esas experiencias es que es necesario poner todas las herramientas que tiene el Estado para llevar a cabo esa transformaci\u00f3n. <\/p>\n

Un barrio para j\u00f3venes<\/h1>\n

El microcentro tiene un potencial extraordinario para la juventud<\/b>, es el barrio con la mejor accesibilidad de la ciudad de Buenos Aires, est\u00e1 cerca de las mejores universidades del pa\u00eds y cuenta con la mayor concentraci\u00f3n de trabajos por kil\u00f3metro cuadrado del pa\u00eds. <\/p>\n

All\u00ed se debe poner el foco en el espacio p\u00fablico y los usos nocturnos <\/b>para que la ciudadan\u00eda lo utilice constantemente, brindando una vigilancia social natural. Por eso es necesario que sea la juventud quien redise\u00f1e el espacio p\u00fablico a trav\u00e9s de un concurso de urbanismo<\/b>: grupos interdisciplinarios de arquitectura, urbanismo, antropolog\u00eda, paisajismo y sociolog\u00eda pueden darle una renovaci\u00f3n integral para revitalizar esta \u00e1rea para brindar m\u00e1s seguridad de noche.<\/p>\n

\"En<\/p>\n

Como resultado del desarrollo de nuevas subcentralidades en el sur, prosperar\u00e1n centros econ\u00f3micos, que a su vez dar\u00e1n m\u00e1s oportunidades laborales y reducir\u00e1n los traslados necesarios al microcentro, mejorando la fluidez del tr\u00e1nsito. Adem\u00e1s, estas nuevas sub-centralidades estar\u00e1n orientadas al transporte y al peat\u00f3n, dando como resultado ciudades ambientalmente m\u00e1s sostenibles<\/b>, donde el foco estar\u00e1 puesto en el ciudadano y su bienestar.<\/p>\n

En conclusi\u00f3n, aun existiendo barreras nacionales y metropolitanas, con las herramientas que hay a disposici\u00f3n, se puede construir una ciudad donde la juventud se pueda independizar, donde alquilar no sea una odisea,<\/b> donde todos tengan un espacio verde o plaza a menos de 400 metros.<\/p>\n

Una ciudad de oportunidades<\/b>, de iguales, donde el desarrollo pleno del proyecto de vida de sus vecinos no depende del lugar de nacimiento.<\/p>\n

* El autor es licenciado en Administraci\u00f3n de empresas y Mag\u00edster en Econom\u00eda Urbana<\/i><\/p>\n

\u200bLas razones que explican por qu\u00e9 es tan complicado resolver el problema de acceso a una propiedad\u00a0\u00a0<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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