{"id":17854,"date":"2026-05-11T13:18:00","date_gmt":"2026-05-11T16:18:00","guid":{"rendered":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=17854"},"modified":"2026-05-11T13:18:00","modified_gmt":"2026-05-11T16:18:00","slug":"creditos-hipotecarios-el-dilema-de-los-bancos-para-prestar-a-20-o-30-anos-con-los-depositos-que-captan-a-30-dias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=17854","title":{"rendered":"Cr\u00e9ditos hipotecarios: el dilema de los bancos para prestar a 20 o 30 a\u00f1os con los dep\u00f3sitos que captan a 30 d\u00edas"},"content":{"rendered":"

En un mercado inmobiliario que contin\u00faa en la b\u00fasqueda de su reacomodamiento<\/b>, que aunque vislumbra se\u00f1ales positivas todav\u00eda est\u00e1 lejos de una recuperaci\u00f3n sostenida<\/b><\/a>, la discusi\u00f3n sobre qu\u00e9 medidas se deber\u00edan tomar para intentar poner nuevamente a la construcci\u00f3n en el centro<\/b> volvi\u00f3 a escena cada vez m\u00e1s fuerte. <\/p>\n

Esta vez, el consenso vino de parte de economistas muy escuchados en el sector:<\/b> la clave no pasa solo por estabilizar la macro, sino por destrabar el <\/b>cr\u00e9dito hipotecario<\/b><\/a>, un factor clave para cualquier pa\u00eds. Y para eso, hay un actor con el que insisten los especialistas: el Fondo de Garant\u00eda de Sustentabilidad (FGS) de la Anses.<\/b><\/p>\n

La historia detr\u00e1s de una de las pocas ciudades del mundo congelada en el tiempo: est\u00e1 igual que en 1960<\/a><\/p>\n

El planteo no tiene muchas vueltas: sin financiamiento a largo plazo, no hay acceso a la vivienda<\/b>. \u201cSin cr\u00e9dito hipotecario no hay justicia social<\/b>\u201d, tiende a repetirse en todos los sectores del mercado. Y, sin acceso a la vivienda, la demanda estructural sigue contenida, y con ella la construcci\u00f3n<\/b>, que es a su vez uno de los sectores que mayor empleo genera, no logra despegar.<\/p>\n

En ese diagn\u00f3stico coinciden Miguel Kiguel, Mart\u00edn Redrado y Federico Gonz\u00e1lez Rouco<\/b>, quienes se\u00f1alan que el FGS podr\u00eda ser la pieza que falta para activar ese c\u00edrculo virtuoso<\/b>.<\/p>\n

Seg\u00fan Redrado, el FGS acumula activos por alrededor de US$70.000 millones entre bonos, acciones y otros instrumentos financieros.<\/b> Sin embargo, su capacidad para motorizar la econom\u00eda real hoy es limitada<\/p>\n

Kiguel propone reorientar esos recursos hacia el financiamiento productivo<\/b>, con foco en la construcci\u00f3n. <\/b>\u201cLa econom\u00eda necesita alg\u00fan tipo de empujoncito para ir m\u00e1s r\u00e1pido, y que no sea solamente tener los incentivos para invertir\u201d, advierte en di\u00e1logo con LA NACION, y plantea que el Gobierno podr\u00eda utilizar el fondo sin generar d\u00e9ficit fiscal, a trav\u00e9s de mecanismos como la compra de carteras hipotecarias o el financiamiento de proyectos privados.<\/p>\n

\u201cY hay un stock ah\u00ed, que incluye bonos, acciones y otras inversiones, <\/b>y creo que habr\u00eda que movilizar esa plata, <\/b>buscar en forma creativa, a lo mejor con la ayuda de organismos internacionales, para impulsar a un sector que para m\u00ed es el que puede darte vuelta la econom\u00eda hoy, que genera mucho empleo y derrama mucho, que es la construcci\u00f3n\u00bb, asegura el economista. <\/p>\n

\"Los<\/p>\n

\u00abServir\u00eda para financiar al sector privado, o usarlo como un organismo que compra hipotecas que emiten los bancos <\/b>y de esa forma facilita que se desarrolle el cr\u00e9dito hipotecario, o se podr\u00eda usar para financiar obra p\u00fablica, por ah\u00ed junto con las provincias\u00bb, agrega Kiguel. <\/p>\n

Para Redrado, el problema es a\u00fan m\u00e1s estructural: la Argentina carece de un sistema financiero capaz de sostener cr\u00e9dito a largo plazo. Y sin ese instrumento, la clase media queda fuera del mercado.<\/b><\/p>\n

\u201cEl acceso a la vivienda requiere pr\u00e9stamos en pesos, a 20 o 30 a\u00f1os. Hoy eso pr\u00e1cticamente no existe\u201d, se\u00f1ala. En ese sentido, plantea que el FGS podr\u00eda canalizarse para ofrecer ese tipo de financiamiento, con reglas claras y previsibilidad.<\/b><\/p>\n

A la vez, suma otra pata: un r\u00e9gimen de incentivos espec\u00edfico para la construcci\u00f3n (similar al RIGI) que permita mejorar la ecuaci\u00f3n de los desarrollos. <\/b>\u201cAs\u00ed como tiene el RIGI, la Argentina deber\u00eda tener un RICO<\/b>, un R\u00e9gimen de Incentivo para la Construcci\u00f3n\u201d, expres\u00f3 y justific\u00f3 que actualmente, cuando una persona va a construir, debe pagar el IVA antes de que empiece a tener rendimientos. Por lo cual, propuso que el impuesto se pague una vez que se empiece a producir. <\/p>\n

Por qu\u00e9 algunas casas antiguas tienen puertas muy altas: la historia detr\u00e1s del dise\u00f1o<\/a><\/p>\n

El cuello de botella del sistema hipotecario<\/h1>\n

M\u00e1s all\u00e1 del rol del Estado, hay una restricci\u00f3n que atraviesa todo el sistema<\/b>: la escasez de ahorro bancarizado.<\/p>\n

Seg\u00fan explic\u00f3 el <\/b>ministro de Desregulaci\u00f3n y Transformaci\u00f3n, Federico Sturzenegger<\/b><\/a>,<\/b> en el evento \u201cReal estate 2026: expectativas y realidad\u201d, organizado por Reporte Inmobiliario, los dep\u00f3sitos en Argentina representan apenas entre el 12% y el 15% del PBI<\/b>, muy por debajo de econom\u00edas comparables de la regi\u00f3n. En Chile, por ejemplo, superan el 80%.<\/p>\n

El problema no es menor. Los bancos prestan en funci\u00f3n de los dep\u00f3sitos que captan.<\/b> Si esos fondos son de corto plazo, el cr\u00e9dito tambi\u00e9n lo ser\u00e1. Esa diferencia, explic\u00f3, responde a un problema de incentivos \u201cporque las personas no depositan sus ahorros en el sistema financiero<\/b>\u201d. Pero no solo eso, sino que \u201ccolocaron ese dinero de fondos de corto plazo en instrumentos con tasas altas, impulsadas por la inflaci\u00f3n\u201d. Ese modelo, advirti\u00f3, deja de ser viable en un contexto de estabilidad.<\/p>\n

\u201cEl sistema financiero va a tener que reconvertirse y salir a buscar el ahorro de los argentinos\u201d, anticip\u00f3 Sturzenegger. El potencial es significativo: se estima que hay m\u00e1s de US$200.000 millones fuera del sistema local.<\/b><\/p>\n

En este esquema, diversos analistas coinciden en que el cr\u00e9dito ajustado por UVA<\/b> sigue siendo el instrumento m\u00e1s viable para desarrollar hipotecas a largo plazo. Entre 2017 y 2018, se alcanzaron niveles r\u00e9cord de otorgamiento, con unas 60.000 operaciones anuales.<\/p>\n

El economista especializado en vivienda Federico Gonz\u00e1lez Rouco sostiene que el principal desaf\u00edo no es el instrumento en s\u00ed, sino su escala. \u201cEl problema es el fondeo<\/b>\u201d, resume y agrega: \u201cLos bancos no pueden prestar a 20 o 30 a\u00f1os si se fondean de los dep\u00f3sitos que captan a 30 d\u00edas,<\/b> as\u00ed como tampoco puede funcionar cuando los plazos fijos no son en UVA\u201d<\/p>\n

Por lo que, para expandir el cr\u00e9dito, plantea que es necesario profundizar el mercado de capitales y generar m\u00e1s instrumentos de ahorro en UVA<\/b>. En ese punto, tanto el FGS como otros fondos p\u00fablicos pueden jugar un rol clave, ya sea como inversores o garantes.<\/p>\n

A la vez, identifica otros obst\u00e1culos: el ingreso requerido <\/b>\u2014que limita el acceso\u2014 y la necesidad de ahorro previo para cubrir el anticipo y los gastos iniciales<\/b>.<\/p>\n

\"Para<\/p>\n

Alquileres: de cu\u00e1nto es el aumento en los contratos que se ajustan en mayo de 2026<\/a><\/p>\n

La situaci\u00f3n de la construcci\u00f3n: un motor que falta arrancar<\/h1>\n

La construcci\u00f3n es uno de los sectores con mayor efecto multiplicador sobre la econom\u00eda<\/b>: genera empleo intensivo, demanda insumos locales y tiene impacto directo en la actividad. Y es hoy uno de los m\u00e1s golpeados por las altas subas de los costos. <\/p>\n

Pero adem\u00e1s, no todo cr\u00e9dito tiene el mismo efecto<\/b>. Mientras el financiamiento para vivienda usada solo redistribuye stock existente, el cr\u00e9dito orientado a obra nueva ampl\u00eda la oferta y dinamiza el empleo. Por eso, los especialistas coinciden en que el desarrollo del cr\u00e9dito hipotecario debe ir acompa\u00f1ado de financiamiento a desarrolladores<\/b>, para que el impacto sea completo.<\/p>\n

Es m\u00e1s, Dami\u00e1n Tabakman, presidente de la C\u00e1mara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), asegur\u00f3 que hoy existe una competencia desigual del cr\u00e9dito<\/b>. \u201cMientras que para las viviendas usadas y terminadas hoy existen cr\u00e9ditos a 20 o 30 a\u00f1os que permiten mudarse de inmediato, los desarrolladores solo pueden ofrecer planes de cuotas cortos (3 o 4 a\u00f1os) durante la obra\u201c, dijo en el evento de Reporte Inmobiliario. <\/p>\n

Adem\u00e1s, agreg\u00f3 que el costo de construcci\u00f3n subi\u00f3 mucho m\u00e1s r\u00e1pido que el precio de venta del usado en d\u00f3lares, lo que hace que el producto nuevo sea hoy \u201cinfinitamente m\u00e1s caro\u201d y dif\u00edcil de vender frente a la oferta de usados baratos<\/b>. Pero, a pesar del \u201chorrible momento actual para el desarrollo inmobiliario\u201d, Tabakman alent\u00f3 a los desarrolladores a no detenerse bas\u00e1ndose en una lectura de largo plazo. Sostuvo que Argentina se encareci\u00f3 en d\u00f3lares en todos los rubros excepto en el inmobiliario. Seg\u00fan su visi\u00f3n, esta \u201canomal\u00eda\u201d terminar\u00e1 cuando el stock de usados se agote por la nueva demanda de cr\u00e9ditos, obligando a los precios a ajustarse al costo de reposici\u00f3n<\/b>.<\/p>\n

Pero tambi\u00e9n argument\u00f3 que, aunque construir hoy es caro, ser\u00e1 a\u00fan m\u00e1s caro en dos o tres a\u00f1os<\/b>. Por lo tanto, iniciar obras ahora es una \u201cbuena decisi\u00f3n\u201d para tener mercader\u00eda disponible<\/b> cuando la demanda est\u00e9 totalmente activa.<\/p>\n

\u201cEl cr\u00e9dito hipotecario que financia la compra de una vivienda usada redistribuye stock existente; el que financia obra nueva genera empleo, ampl\u00eda la oferta y crea ciudad. Potenciar el cr\u00e9dito a desarrolladores<\/b> para que ese costo se traslade despu\u00e9s a cr\u00e9dito al comprador es una palanca que tiene el efecto multiplicador de mejorar el acceso a la vivienda y reactivar la econom\u00eda real <\/b>al mismo tiempo\u201d, asever\u00f3 Gonz\u00e1lez Rouco. <\/p>\n

\u200bMiguel Kiguel, Mart\u00edn Redrado y Federico Gonz\u00e1lez Rouco coinciden en que la clave no pasa solo por estabilizar la macro, sino por destrabar el cr\u00e9dito hipotecario, un factor clave para cualquier pa\u00eds\u00a0\u00a0<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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