{"id":17510,"date":"2026-05-07T16:03:00","date_gmt":"2026-05-07T19:03:00","guid":{"rendered":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=17510"},"modified":"2026-05-07T16:03:00","modified_gmt":"2026-05-07T19:03:00","slug":"la-solucion-del-economista-miguel-kiguel-para-impulsar-el-credito-hipotecario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=17510","title":{"rendered":"La soluci\u00f3n del economista Miguel Kiguel para impulsar el cr\u00e9dito hipotecario"},"content":{"rendered":"

\u201cEl cr\u00e9dito hipotecario es justicia social\u201d<\/b>, se escucha repetir a todos los actores del mercado inmobiliario. Pero <\/b>el gran problema es que en la Argentina no termina de despegar<\/b><\/a>.<\/b> No es una cuesti\u00f3n de demanda ni de tasas: el cuello de botella es estructural<\/b>. Los bancos no tienen c\u00f3mo prestar a 20 o 30 a\u00f1os cuando su fondeo depende de dep\u00f3sitos a 30 d\u00edas.<\/p>\n

En este escenario, en el que el mercado inmobiliario busca reacomodar sus valores de venta<\/b><\/a> y con una construcci\u00f3n que tiene n\u00fameros de rentabilidad en rojo<\/b>, el cr\u00e9dito contin\u00faa siendo marginal y lejos est\u00e1 de convertirse en un motor real del acceso a la vivienda y de la reactivaci\u00f3n que esperan desde el sector.<\/p>\n

Claves para entender al nuevo mercado inmobiliario: los precios no despegan y comprar para alquilar puede ser un buen negocio<\/a><\/p>\n

Esta fue la problem\u00e1tica central durante la charla entre el economista <\/b>Miguel Kiguel<\/b><\/a> y Dami\u00e1n Tabakman<\/b>, presidente de la C\u00e1mara Empresarial de Desarrolladores Urbanos (CEDU), en la apertura del d\u00e9cimo Congreso de la Construcci\u00f3n este mi\u00e9rcoles en la Expo Construir. <\/p>\n

Tabakman se\u00f1al\u00f3 que la construcci\u00f3n privada enfrenta un encarecimiento fenomenal de los costos en d\u00f3lares <\/b>que no fue acompa\u00f1ado por los precios de venta por metro cuadrado, afectando la rentabilidad.<\/p>\n

Por lo que Kiguel baj\u00f3 una idea que empieza a ganar volumen en el sector<\/b>: el problema no es nuevo, pero la soluci\u00f3n tampoco. Y, seg\u00fan su mirada, podr\u00eda implementarse m\u00e1s r\u00e1pido de lo que parece: utilizar el Fondo de Garant\u00eda de Sustentabilidad (FGS) como financista del sistema<\/b>.<\/p>\n

\"Dami\u00e1n<\/p>\n

El cr\u00e9dito que no termina de despegar<\/h1>\n

La Argentina arrastra un d\u00e9ficit estructural en su sistema hipotecario. Las propiedades se venden en d\u00f3lares, pero los ingresos son en pesos y los cr\u00e9ditos actuales son en UVA<\/b> (Unidad de Valor Adquisitivo). En ese cruce, el cr\u00e9dito en moneda dura queda limitado y el sistema no escala.<\/p>\n

La alternativa, seg\u00fan Kiguel, es clara: avanzar en el mercado en moneda local.<\/b> \u201cEl mercado funciona en pesos y para que el hipotecario tambi\u00e9n lo haga debe hacerlo en esa moneda. Adem\u00e1s, no se puede pensar en un mercado a tasa fija. La \u00fanica soluci\u00f3n viable es el sistema UVA. No debemos tener miedo de ser un mercado en UVA<\/b>\u201d, afirm\u00f3.<\/p>\n

El \u201crulo\u201d inmobiliario: c\u00f3mo comprar, refaccionar y vender en 6 meses<\/a><\/p>\n

El gran problema es que este instrumento qued\u00f3 golpeado tras el salto inflacionario de hace algunos a\u00f1os<\/b>, pero el economista considera que el escenario cambi\u00f3. Con una inflaci\u00f3n que tiende a estabilizarse en niveles m\u00e1s bajos, el cr\u00e9dito indexado vuelve a aparecer como una herramienta posible para reconstruir el mercado<\/b>.<\/p>\n

Pero incluso con un esquema UVA m\u00e1s consolidado, el sistema enfrenta un l\u00edmite m\u00e1s profundo: el financiamiento.<\/p>\n

Para Kiguel, la soluci\u00f3n no requiere demasiadas dificultades, sino de una decisi\u00f3n pol\u00edtica sobre activos que ya existen. Seg\u00fan el economista, el FGS cuenta con aproximadamente US$70.000 millones en activos<\/b>. De ese total, unos US$11.000 millones corresponden a acciones de empresas que cotizan en bolsa.<\/p>\n

\u201cHoy ten\u00e9s esa plata durmiendo en acciones<\/b> y vos, en vez de tenerla durmiendo, la pon\u00e9s a trabajar en la econom\u00eda\u201d, dispar\u00f3 el especialista. Su propuesta consiste en que el FGS act\u00fae como un fondeador de \u00faltima instancia:<\/b> los bancos originan los cr\u00e9ditos con est\u00e1ndares comunes y luego se los venden al Fondo para recuperar liquidez y seguir prestando. Seg\u00fan sus c\u00e1lculos, volcar apenas el 1% del PBI<\/b> (unos US$7000 millones) al mercado hipotecario podr\u00eda generar, por el efecto multiplicador de la construcci\u00f3n, entre un 2% y 3% de crecimiento en el nivel de actividad<\/b>.<\/p>\n

C\u00f3mo funcionar\u00eda este esquema<\/h1>\n

El funcionamiento t\u00e9cnico operar\u00eda a trav\u00e9s de un esquema donde los bancos o instituciones financieras act\u00faan como \u201coriginadores\u201d<\/b>, otorgando pr\u00e9stamos bajo condiciones y documentaci\u00f3n estandarizadas. Una vez emitida la hipoteca, el banco se la vender\u00eda al FGS para recuperar su liquidez y as\u00ed poder seguir prestando<\/b>, permitiendo que el Fondo mantenga el activo a largo plazo<\/p>\n

\u201cNo hay que inventar nada\u201d, insisti\u00f3 Kiguel. Incluso, sostuvo que este proceso es t\u00e9cnicamente sencillo y los bancos podr\u00edan acordar la documentaci\u00f3n necesaria en apenas dos semanas<\/b>, siempre que exista la voluntad pol\u00edtica y la protecci\u00f3n legal para los funcionarios que deben movilizar esos fondos.<\/p>\n

Uno de los puntos m\u00e1s atractivos para la actual gesti\u00f3n econ\u00f3mica es que esta medida no genera d\u00e9ficit fiscal<\/b>. \u201cLa imagen positiva y la confianza en el Gobierno cay\u00f3, entonces me pregunto: \u2018\u00bfQu\u00e9 puede hacer?\u2019. Ah\u00ed aparece el FGS que tiene un mont\u00f3n de plata y est\u00e1 toda dormida\u201d. <\/p>\n

\u201cEsto no es gasto p\u00fablico, es financiamiento del gasto p\u00fablico, de la construcci\u00f3n<\/b>. Es dar cr\u00e9dito de largo plazo sacando acciones que est\u00e1n ah\u00ed paradas para generar liquidez y con eso prestar\u201d, explic\u00f3 Kiguel<\/p>\n

Adem\u00e1s, asegur\u00f3 que esto va con la ideolog\u00eda del Gobierno: <\/b>\u201cEste para m\u00ed es el instrumento ideal. Requiere salir del letargo, empezar a hacer cosas\u201d. <\/b><\/p>\n

\"Para<\/p>\n

El impacto en la construcci\u00f3n a nivel federal<\/h1>\n

El cr\u00e9dito hipotecario no solo impulsa la compra de viviendas: activa una cadena que impacta en toda la econom\u00eda, <\/b>porque la idea del FGS ser\u00eda para hipotecas pero tambi\u00e9n podr\u00eda haber pr\u00e9stamos para la construcci\u00f3n de obra p\u00fablica.<\/p>\n

\u201cEn vez de ir a pedir un pr\u00e9stamo al Banco Mundial, se lo pedimos al FGS y hay plata para los dos sectores\u201d<\/b>, asegur\u00f3.<\/p>\n

Kiguel destac\u00f3 que, a diferencia de industrias que sufren la competencia de importaciones, la construcci\u00f3n es un sector \u201cbien dom\u00e9stico\u201d e intensivo en mano de obra local.<\/b> Su reactivaci\u00f3n tendr\u00eda un impacto federal inmediato, llegando a zonas como el Conurbano, el Gran Rosario o el Gran C\u00f3rdoba, donde hoy el crecimiento no se percibe con la misma fuerza que en las provincias mineras o energ\u00e9ticas.<\/p>\n

Gustavo Ortol\u00e1, empresario inmobiliario: \u201cMientras ac\u00e1 discutimos la desregulaci\u00f3n, una tecnol\u00f3gica sin oficinas compra RE\/MAX\u201d<\/a><\/p>\n

El desaf\u00edo de los desarrolladores \u201cpuertas adentro\u201d<\/h1>\n

M\u00e1s all\u00e1 de la soluci\u00f3n financiera que propone Kiguel, Dami\u00e1n Tabakman advirti\u00f3 que el sector de la construcci\u00f3n privada enfrenta una realidad cr\u00edtica inmediata.<\/b> Se\u00f1al\u00f3 que la industria padece un \u201cencarecimiento fenomenal de los costos en d\u00f3lares\u201d<\/b> que no fue acompa\u00f1ado por los precios de venta por metro cuadrado, lo que complic\u00f3 a\u00fan m\u00e1s la rentabilidad de los proyectos.<\/p>\n

Ante este escenario, Tabakman subray\u00f3 que la reactivaci\u00f3n no depende exclusivamente de factores externos o macroecon\u00f3micos, sino de un trabajo profundo de los desarrolladores. Seg\u00fan el presidente de la CEDU, es el momento de enfocarse en tareas \u201cpuertas adentro\u201d<\/b> para \u201cahorrar costos, mejorar la productividad y ser m\u00e1s eficientes\u201d<\/b>. <\/p>\n

La charla cerr\u00f3 con una mirada puesta en el impacto social. Kiguel enfatiz\u00f3 que hoy existe una demanda insatisfecha de gente joven que est\u00e1 en condiciones de tomar una hipoteca<\/b> pero simplemente no encuentra el producto en el mercado. El sistema actual, donde los bancos solo prestan de forma marginal con capital propio, es insuficiente.<\/p>\n

\u201cEl mercado funcionar\u00eda. Las instituciones est\u00e1n, los fideicomisos de consumo ya existen en la CNV. Solo hace falta la voluntad pol\u00edtica y la plata<\/b>\u201d, concluy\u00f3 el economista, dejando en claro que quien tiene el mando para que el cr\u00e9dito hipotecario despegue es el propio Estado<\/b>.<\/p>\n

A pesar de que el esquema parece ser una soluci\u00f3n, Kiguel advirti\u00f3 que el principal obst\u00e1culo no es financiero, sino el temor a la judicializaci\u00f3n. Seg\u00fan el economista, para que los funcionarios se animen a movilizar esos activos del FGS, es indispensable un marco legal claro. \u201cHace falta voluntad pol\u00edtica y probablemente los funcionarios pidan una ley que los proteja, lo cual es razonable\u201d<\/b>, explic\u00f3. <\/p>\n

\u201cSin plata esto no se puede hacer, pero la plata est\u00e1\u201d<\/b>, concluy\u00f3.<\/p>\n

\u200bEl economista plante\u00f3 que la posibilidad que existe para que los pr\u00e9stamos a largo plazo puedan despegar est\u00e1 en manos del Gobierno\u00a0\u00a0<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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