{"id":17424,"date":"2026-05-06T22:21:00","date_gmt":"2026-05-07T01:21:00","guid":{"rendered":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=17424"},"modified":"2026-05-06T22:21:00","modified_gmt":"2026-05-07T01:21:00","slug":"claves-para-entender-al-nuevo-mercado-inmobiliario-los-precios-no-despegan-y-comprar-para-alquilar-puede-ser-un-buen-negocio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/impactocastex.com.ar\/?p=17424","title":{"rendered":"Claves para entender al nuevo mercado inmobiliario: los precios no despegan y comprar para alquilar puede ser un buen negocio"},"content":{"rendered":"

Si hay un sector que est\u00e1 en constante transformaci\u00f3n ese es el inmobiliario<\/b>. Es m\u00e1s, en un mercado que todav\u00eda intenta recalibrar el precio de la <\/b>compraventa<\/b><\/a> <\/b>con valores que pr\u00e1cticamente no se mueven y en donde los desarrolladores se encuentran en n\u00fameros rojos de rentabilidad por los altos costos de construcci\u00f3n, hay una variable que juega otro partido: <\/b>el alquiler<\/b><\/a>. <\/b><\/p>\n

En este escenario, los precios de los alquileres publicados en los sitios inmobiliarios contin\u00faan en aumento <\/b>y en lo que va del a\u00f1o la suba <\/b>ya supera a la inflaci\u00f3n<\/b><\/a>.<\/b> El resultado es claro: la ecuaci\u00f3n vuelve a cerrar para el inversor <\/b>y posiciona al alquiler como el principal motor del real estate<\/b> en la ciudad de Buenos Aires.<\/p>\n

Ni lengua de suegra ni helechos: estas son las 5 mejores plantas para interiores<\/a><\/p>\n

De acuerdo al \u00faltimo informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, en abril el retorno bruto anual alcanz\u00f3 el 5,83%<\/b>, el nivel m\u00e1s alto desde 2012. Hoy se necesitan 17,2 a\u00f1os para recuperar la inversi\u00f3n inicial<\/b>, un 10,3% menos que hace un a\u00f1o atr\u00e1s. Es decir: la renta volvi\u00f3 a ser negocio<\/b>. <\/p>\n

Detr\u00e1s de esto hay una combinaci\u00f3n de factores. Por un lado, el precio medio de los departamentos en CABA se ubica en US$2460\/m\u00b2<\/b>, subi\u00f3 un 0,4% en lo que va de 2026 y un 2,2% interanual<\/b>. Por otro lado, los alquileres muestran otra velocidad: un departamento de dos ambientes promedia los $834.178 <\/b>mensuales, con un incremento del 34% en los \u00faltimos 12 meses,<\/b> por encima de la inflaci\u00f3n y del \u00edndice de Contratos de Locaci\u00f3n (ICL). La consecuencia es directa: mejora la relaci\u00f3n alquiler\/precio. <\/p>\n

Con estos datos, el mercado reacciona y la oferta acompa\u00f1a<\/b>. En el cuarto mes del a\u00f1o, los avisos de alquiler crecieron 11,1% interanual y ya triplican el piso hist\u00f3rico de 2023<\/b>. Esta situaci\u00f3n no es casual: con mejores n\u00fameros, alquilar vuelve a ser una estrategia viable, sobre todo frente a la opci\u00f3n de vender en un contexto de precios todav\u00eda planchados y con un cr\u00e9dito hipotecario que no termina de explotar para que ayude a la revitalizaci\u00f3n de la compraventa<\/b>.<\/p>\n

\"Los<\/p>\n

Las ventas crecen pero no se reflejan en los precios<\/h1>\n

M\u00e1s all\u00e1 de los valores planchados, la compraventa mostr\u00f3 peque\u00f1as se\u00f1ales de crecimiento<\/b>, aunque todav\u00eda no logra desplazar al alquiler como protagonista. En marzo se registraron 5.590 escrituras<\/b>, un 17,8%<\/b> m\u00e1s que el a\u00f1o pasado<\/b> y un salto del 56,7% respecto de febrero<\/b> (3.567 escrituras), de acuerdo a los datos aportados por el Colegio de Escribanos porte\u00f1o. <\/p>\n

El dato, en apariencia positivo, tiene matices. El crecimiento corta una racha de cuatro meses consecutivos de baja <\/b>y posiciona a marzo como el sexto mejor registro hist\u00f3rico para ese mes, aunque todav\u00eda lejos de los niveles de 2018<\/b>, en pleno boom de cr\u00e9ditos UVA.<\/p>\n

Adem\u00e1s, es importante aclarar que enero y febrero son meses estacionales en los que tiende a bajar la cantidad de operaciones de compraventa<\/b>, sin importar el a\u00f1o, pero el dato que llama la atenci\u00f3n es que a pesar de que los actos subieron, la situaci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario no fue igual<\/b>. Lo que demuestra que ese aumento interanual en la compra de propiedades se hizo principalmente con gente que ten\u00eda el capital propio -d\u00f3lares cash-<\/b>.<\/p>\n

En ese mismo mes se registraron 834 escrituras<\/b> con cr\u00e9dito<\/b>, lo que representa una ca\u00edda del 15,9% interanual<\/b>, pero una suba con respecto al mes anterior (cuando se formalizaron 592 actos). Hoy apenas explican el 14,9% del total de operaciones <\/b>y se espera que contin\u00fae igual en los pr\u00f3ximos meses. Pero el dato positivo es que no se cay\u00f3 tanto como en otros tiempos.<\/p>\n

Ah\u00ed aparece la \u201ccontradicci\u00f3n\u201d<\/b>: el mercado crece en volumen, pero sin el principal motor que hist\u00f3ricamente lo multiplica<\/b>.<\/p>\n

Construyeron un rascacielos de 200 metros de altura y se olvidaron el hueco del ascensor<\/a><\/p>\n

El mapa del mercado inmobiliario <\/h1>\n

Alquileres<\/h2>\n

Los barrios m\u00e1s caros para alquilar un departamento de dos ambientes son<\/b>:<\/p>\n

    \n
  1. Puerto Madero, con $1.381.761 mensuales<\/li>\n
  2. Palermo: $930.009 <\/li>\n
  3. N\u00fa\u00f1ez: $929613<\/li>\n<\/ol>\n

    Mientras que entre los m\u00e1s baratos se encuentran:<\/b> <\/p>\n

      \n
    1. Lugano, que presenta la oferta m\u00e1s econ\u00f3mica, con un precio promedio de $668.209<\/li>\n
    2. Nueva Pompeya: $696.403 <\/li>\n
    3. La Boca: $708.852<\/li>\n<\/ol>\n

      Venta<\/h2>\n

      Los barrios con el metro cuadrado m\u00e1s caro de la ciudad <\/b>son los mismos que tienen los alquileres m\u00e1s altos:<\/p>\n

        \n
      1. Puerto Madero: US$6135\/m\u00b2<\/li>\n
      2. N\u00fa\u00f1ez: US$3392\/m\u00b2<\/li>\n
      3. Palermo: US$ 3391\/m\u00b2<\/li>\n<\/ol>\n

        Los m\u00e1s baratos tambi\u00e9n son los mismos que para alquilar:<\/b><\/p>\n

          \n
        1. Lugano: US$1577\/m\u00b2<\/li>\n
        2. Nueva Pompeya: US$1479\/m\u00b2<\/li>\n
        3. La Boca: US$ 1577\/m\u00b2<\/li>\n<\/ol>\n

          \"Palermo<\/p>\n

          El mapa de rentabilidad tambi\u00e9n habla<\/b>. Las mejores oportunidades no est\u00e1n en los barrios premium, sino en el sur y el oeste de la Ciudad. Lugano lidera con un retorno del 10,7% anual<\/b>, seguido por Parque Avellaneda (8,1%)<\/b> y Nueva Pompeya (8,0%)<\/b>. En contraste, zonas como Palermo, N\u00fa\u00f1ez o Puerto Madero (m\u00e1s consolidadas y con precios m\u00e1s altos) ofrecen rendimientos m\u00e1s moderados, en torno al 4%.<\/p>\n

          Qu\u00e9 tiene que pasar para que se reacomode el mercado de la compraventa<\/h1>\n

          La mirada principal est\u00e1 puesta en el cr\u00e9dito hipotecario ya que por cada hipoteca se generan hasta 2,5 operaciones <\/b>adicionales. Sin ese efecto derrame, el crecimiento queda acotado<\/b>. Por lo que la reciente baja de las tasas de los pr\u00e9stamos <\/b>\u2014a partir de inicios de este a\u00f1o\u2014 trae un poco de luz verde al sector hipotecario<\/b>, que el mercado espera que se vea reflejado en los pr\u00f3ximos meses.<\/p>\n

          La comparaci\u00f3n hist\u00f3rica deja en evidencia el cambio de escenario. En marzo de 2018 (en pleno auge de los UVA), se hab\u00edan registrado m\u00e1s de 2.200 hipotecas, un 166% m\u00e1s que los datos actuales. Ese empuje es el que explica los picos de actividad de aquel entonces.<\/p>\n

          Hoy, en cambio, el mercado se sostiene m\u00e1s sobre compradores con liquidez o acceso a d\u00f3lares propios<\/b>. Seg\u00fan Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, esto responde a una percepci\u00f3n de oportunidad: \u201cHay un segmento que entiende que las propiedades est\u00e1n a buen precio y se anima a comprar\u201d.<\/p>\n

          La historia detr\u00e1s de una de las pocas ciudades del mundo congelada en el tiempo: est\u00e1 igual que en 1960<\/a><\/p>\n

          El tipo de cambio juega un rol silencioso pero determinante<\/b>. Un d\u00f3lar estable e incluso apreciado tiende a mejorar la capacidad de compra en t\u00e9rminos reales. Sin embargo, ese efecto no alcanza para reemplazar al cr\u00e9dito.<\/p>\n

          En este contexto, es importante aclarar que hoy el mercado hipotecario est\u00e1 siendo sostenido principalmente por el Banco Naci\u00f3n,<\/b> por lo que el comportamiento de los dem\u00e1s bancos ser\u00e1 clave para el mercado<\/b>. Algunas entidades comenzaron a disminuir sus tasas de inter\u00e9s, como es el caso del Banco Hipotecario, Galicia, ICBC, Macro, BBVA y Santander. <\/p>\n

          De esta manera, el combo de precios de venta estables, alquileres en alza, mayor oferta y mejores retornos deja al mercado inmobiliario porte\u00f1o en una nueva fase, donde la situaci\u00f3n del cr\u00e9dito hipotecario ser\u00e1 clave para el futuro del secto<\/b>r. <\/p>\n

          \u200bEn CABA, los precios de los distintos actores responden de diferente manera: mientras que el mercado de la compraventa se encuentra sin variaciones, el alquiler y la rentabilidad suben cada vez m\u00e1s\u00a0\u00a0<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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